De ce plătim mai mult pentru locuințe? Tinu Sebeșanu, FIDES: „Birocrația se plătește din buzunarul nostru”

De ce plătim mai mult pentru locuințe? Tinu Sebeșanu, FIDES: „Birocrația se plătește din buzunarul nostru”

Reading Time: 9 minute

România se confruntă cu o criză acută de locuințe noi și infrastructură urbană. Cu o medie de peste 40% dintre cetățeni trăind în condiții de supraaglomerare – dublu față de media UE – iar clădirile existente având durată de viață depășite, dezvoltarea imobiliară nu mai este un moft, ci o nevoie strategică. Cu toate acestea, în ciuda cererii mari și a capitalului disponibil pentru investiții, proiectele rămân blocate ani întregi din cauza unor proceduri greoaie, impredictibile și adesea abuzive.

Într-un astfel de sistem, birocrația nu este doar o piedică tehnică – este un factor major care alimentează costurile, descurajează investițiile și afectează calitatea vieții. Iar nota de plată ajunge invariabil la cetățean: prețuri mai mari, acces mai dificil la locuințe și pierderi pentru bugetul de stat.

OUG 31/2025 promite o schimbare necesară. Introduce, în premieră, termene legale pentru avizare și autorizare, impune sancțiuni pentru întârzieri și aduce în discuție mecanisme precum avizarea tacită – toate cu scopul de a face administrația mai eficientă și predictibilă. Este o mișcare care, dacă va fi implementată coerent, poate reporni motoarele unei industrii care generează peste 13% din PIB în București și peste 34% din contribuția Capitalei la PIB-ul național.

Pentru a înțelege impactul real al acestor modificări, am realizat un interviu cu Tinu Sebeșanu, președintele FIDES, organizație patronală fondată în 2024 pentru a reprezenta interesele dezvoltatorilor imobiliari și ale industriilor conexe. Cu o perspectivă bine ancorată în realitatea economică, Sebeșanu explică de ce legislația actuală a devenit un factor de risc și cum poate fi transformată într-un instrument de progres.

Ce probleme concrete din activitatea dezvoltatorilor a generat până acum lipsa unor termene clare și proceduri uniforme de autorizare (aviz, PUZ, PUD)? Puteți da exemple recente în care un proiect a fost întârziat ani de zile?

Este o întrebare foarte bună, pentru care vă mulțumesc. Iar pentru ca răspunsul meu să fie relevant pentru cititori, am datoria obiectivității. De aceea este important de clarificat încă de la început de ce problemele și provocările noastre sunt relevante pentru o mare parte a economiei și a societății românești: pentru că ele afectează, direct sau indirect, pe toți românii.

Politicile publice în domeniul locuințelor sunt o prioritate la nivel european și, în general, în țările civilizate, fiindcă reprezintă un pilon esențial al bunăstării. Ca atare, ele trebuie să fie preocupare primordială a oricărei guvernări. În România, acestea trebuie să devină un obiectiv principal în strategia de țară, având în vedere problemele cu care ne confruntăm și ale căror efecte pe termen mediu și lung vor avea un impact major asupra calității vieții.

Preocuparea pentru bunăstarea oamenilor este o îndatorire fundamentală a oricărei guvernări. Aceste politici, pe termen mediu și lung, devin esențiale pentru a evita viitoare crize sociale, care nu pot avea rezolvări pe termen scurt.

O dezvoltare imobiliară coerentă, dar încetinită sau blocată, atrage în subsidiar un impact major asupra multor ramuri industriale, cu efecte comerciale asupra pieței muncii, bugetelor locale și PIB-ului. Finalitatea este dezastruoasă: vorbim de afaceri blocate sau chiar abandonate, de insolvențe ori falimente, de explozia prețurilor finale și de reducerea severă a încasărilor Statului pe toate dimensiunile fiscale – taxe pe muncă, pe profit, pe dividende, pe proprietate, TVA și multe altele.

Cauzele situației actuale sunt multiple. La lipsa de predictibilitate din majoritatea domeniilor se adaugă, în mod specific, birocrația excesivă și legislația stufoasă a multiplelor entități avizatoare, fără coerență, interconectivitate și digitalizare.

Ritmul de construcție din ultimele decenii s-a situat mult sub nivelul cererii, ceea ce va conduce în următorii ani la crize sociale greu de gestionat. Media europeană pentru procentul persoanelor care trăiesc în case supraaglomerate era de 16,8% în anul 2023, în timp ce în România același indicator este de 40%. Majoritatea acestor persoane locuiesc în clădiri a căror durată de viață este depășită, iar aducerea lor la standarde actuale de calitate și siguranță este aproape imposibilă din cauza costurilor pe care majoritatea proprietarilor nu le pot suporta, dar și a problemelor logistice privind relocarea necesară pentru lucrări de consolidare și renovare de asemenea anvergură. Chiar și o simplă anvelopare, care nu rezolvă întreaga problemă, este un proces greoi și ridică probleme suplimentare de cheltuire inechitabilă a banului public, fiind direcționat doar către anumiți proprietari.

Raportul Business Ready 2024 al Băncii Mondiale reflectă importanța acestui indicator din perspectiva mediului de afaceri. Citez din studiu: „Înainte de a solicita o autorizație de construire, antreprenorii din România trebuie să obțină avize separate și verificări ale documentației proiectului lor, petrecând în medie peste patru luni cu acest proces. În multe orașe, avizele pre-construire reprezintă sursa celor mai mari întârzieri în procesul de autorizare a construcțiilor.”

În lipsa unor termene clare, planurile de afaceri pentru aceste investiții substanțiale, cu termene medii și lungi, devin imposibil de respectat.

Legislația, în general, impune multiple obligații pentru dezvoltatori, dar nu și responsabilități pentru autorități. Orice întârziere cauzată de birocrația excesivă declanșează un lanț de consecințe cu efecte asupra costurilor de dezvoltare sau chiar de abandonare a proiectelor. Toate aceste întârzieri și costuri sunt transferate, inevitabil, către consumatorul final.

Aceste aspecte definesc importanța politicilor publice în acest domeniu, mai ales a celor orientate către dezvoltările de locuințe accesibile, unde România se află din nou pe ultimul loc în UE la atragerea de fonduri pentru acest tip de proiecte.

OUG 31/2025 introduce termene legale pentru avizare și autorizații de construire. Care dintre aceste termene vi se par cele mai utile și de ce încă unele excepții ridică semne de întrebare?

OUG 31 este un act legislativ care corectează o parte din problemele sistemice ce blochează industria, mai ales în București. Ordonanța introduce pentru prima dată obligația autorităților de a răspunde în termene precise și stabilește consecințe în caz de nerespectare. Astfel, autoritățile trebuie să răspundă în maximum 30 de zile, având dreptul să ceară clarificări o singură dată, după care sunt obligate să emită o decizie fundamentată.

Dacă nu respectă termenul, se aplică fie aprobarea tacită, fie sancțiuni pentru funcționarii responsabili. Această măsură este extrem de utilă pentru că impune o responsabilizare reală. Este un prim pas către o optimizare a serviciilor publice în domeniu, prin introducerea unor criterii de performanță, iar pentru atingerea acestora vom vedea cu siguranță și o accelerare a proceselor de digitalizare.

Cum vedeți mecanismul de avizare tacită prevăzut de OUG 31 – ce avantaje și ce riscuri practice implică pentru dezvoltatori, dar și pentru autorități sau comunități locale?

Avizarea tacită are avantaje, dar și riscuri. Pe de o parte, elimină delăsarea, blocajele artificiale și obligă administrațiile să respecte termenele – un lucru necesar, esențial și de bun-simț. Iar asta nu doar în ajutorul industriei noastre, ci și al clienților finali, al circuitelor economice, al comunităților locale și al Statului. Pe de altă parte, poate avea efecte negative dacă un proiect este prost fundamentat și nu primește observații sau clarificări la timp. În lipsa unei respingeri sau a unor ajustări, proiectul poate fi implementat în forma inițială, chiar dacă există detalii discutabile de ordin urbanistic.

Totuși, este important de subliniat că problemele majore nu pot trece prin acest mecanism, deoarece avizele specializate premergătoare rămân obligatorii. Noi salutăm, înțelegem și respectăm nevoia de reglementare. Dar ea trebuie să opereze pentru viitor, cu o perioadă de grație semnificativă, astfel încât să nu afecteze proiectele în curs. Ne-am dovedit un partener onest pentru autorități, în dialogul tripartit și în consultările publice. Prin urmare, cheia rămâne dialogul și echilibrul între reducerea birocrației și menținerea unui control de calitate real.

În ce măsură această ordonanță poate reduce costurile în lanțul de producție al locuințelor (proiectare, studii, avize) și cât din aceste economii credeți că se vor vedea în prețul final al locuințelor?

Prin aplicarea OUG 31, costurile din lanțul de producție vor fi reduse prin predictibilitate, prin eliminarea perioadelor lungi de incertitudine. Practic, dacă un proiect nu mai este blocat ani de zile, costurile de finanțare, de resurse umane și de management al proiectului se reduc considerabil.

În medie, economiile ar putea ajunge la cel puțin 10% pe an. Cum un proiect durează, în general, cel puțin 3 ani, aceasta se traduce într-o reducere cumulată de peste 30%. Aceste economii se vor reflecta în prețul final al locuințelor, deoarece un dezvoltator care își reduce costurile de finanțare poate dezvolta mai repede, mai mult și la un preț mai competitiv. În plus, creșterea ofertei ca urmare a unei autorizări mai rapide va echilibra piața și va pune presiune pe preț.

Pentru publicul larg: ce înseamnă pentru un cumpărător de locuință — în termeni de timp și preț — dacă autorizațiile s-ar emite în câteva luni în loc de 2–3 ani?  

Ar însemna acces mai rapid la locuințe noi, edificate pe o piață mai competitivă, cu oferte mai multe și mai variate, deci inclusiv cu opțiuni de finanțare mai bune, câtă vreme banca estimează riscuri mai mici pentru viitorul imobil ipotecat. Pe scurt: prețuri mai mici, mai stabile și chirii mai reduse. Orice blocaj birocratic se plătește, în final, din buzunarul nostru – fie prin locuințe mai scumpe, fie prin taxe mai mari, pentru a acoperi amenzile plătite de primării în urma unor procese pierdute pentru diverse întârzieri.

În plus, OUG 31 aduce criterii de performanță pentru administrație, ceea ce va motiva funcționarii să emită autorizații pentru mai multe proiecte. Dacă aceste criterii vor fi extinse și la nivelul administrației centrale, vom avea un sistem mai eficient, transparent și orientat spre rezultate. Cetățenii trebuie să urmărească tocmai aceste rezultate: câte autorizații se emit la timp și cât durează un proiect de la plan la execuție. Dovada viabilității acestei modernizări a managementului public va fi un catalizator al reformelor și în alte servicii publice.

Ce modificări legislative suplimentare, dincolo de OUG 31, considerați necesare pentru a avea predictibilitate pe termen lung în sectorul imobiliar?

Actualul hățiș legislativ este nociv nu doar pentru rațiunea economică a unui business, ci și pentru imaginea industriei. Avem jucători mari, companii locale și internaționale serioase, multe listate la burse, care sunt percepute negativ din cauza unor exemple punctuale de firme cu practici incorecte. Or, a pedepsi egal și nedrept, inclusiv pe cei corecți, pentru incapacitatea sau corupția unor administrații, este cel mai rău scenariu.

Cel mai important lucru este existența unui cadru legislativ coerent și unitar. În prezent, lipsa acestuia a dus la blocaje și stagnare. Un cod urbanistic, chiar și mai restrictiv, dar stabil, care să nu mai sufere modificări intempestive, este preferabil, pentru că oferă predictibilitate. Avem exemple nenumărate, de la codul fiscal până la legislația ISU, unde modificările permanente perturbă întreaga industrie și transferă, pe neașteptate, noi responsabilități către dezvoltatori, fără ca aceștia să aibă timpul sau bugetele necesare pentru adaptare.

CATUC (Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor) trebuie adoptat urgent și aplicat unitar, la nivel național. Rolul său este să elimine marasmul legislativ și să reducă fragmentarea actuală între entitățile implicate în procesele de avizare și autorizare, oferind reguli mai clare, mai unitare și transparente pentru tot ecosistemul. De asemenea, poate limita abuzurile de ambele părți, reduce birocrația și facilita investițiile și dezvoltarea economică, cu efecte directe în calitatea vieții și bunăstarea românilor.

Cum poate digitalizarea și transparența să contribuie la reducerea corupției, întârzierilor și costurilor suplimentare în procedurile de urbanism și autorizare?

Birocrația generează corupție. Noi ne luptăm cu efectele, nu cu cauzele. Digitalizarea proceselor în administrație înseamnă reducerea birocrației, iar în acest caz specific, posibilitatea de depunere a documentațiilor la un singur ghișeu electronic și interconectarea instituțiilor, pentru a obține avize în paralel, nu secvențial.

Transparența adusă de digitalizare va permite monitorizarea termenelor și identificarea exactă a blocajelor, fie că sunt la nivel de departament, fie la nivel de funcționar. Această vizibilitate descurajează corupția și reduce costurile suplimentare generate de întârzieri.

În plus, digitalizarea și transparentizarea proceselor sunt jaloane asumate de România prin PNRR, care finanțează inclusiv crearea Registrului Național al Clădirilor și digitalizarea serviciilor de avizare de mediu. Legătura cu aceste reforme este directă: fără digitalizare, măsuri precum cele din OUG 31/2025 (termene clare și sancțiuni) sau din viitorul CATUC (proceduri simplificate) riscă să rămână doar pe hârtie. Implementate împreună, ele pot reduce la jumătate timpul de autorizare și pot elimina birocrația inutilă, aducând România mai aproape de standardele europene.

În ce fel OUG 31/2025 poate stimula investițiile industriale conexe sectorului imobiliar și ce efecte v-ar plăcea să vedeți în industrii precum materiale de construcții, proiectare, arhitectură, furnizori?

Această industrie, împreună cu cele conexe, reprezintă unul dintre motoarele principale ale oricărei economii. În România, ea se află pe primele trei poziții ca impact în PIB. Ordonanța deblochează proiectele și, implicit, stimulează întreaga economie. Lanțul valoric este extins: de la proiectare, arhitectură și materiale de construcții, până la industriile conexe – amenajări interioare, mobilier, electrocasnice.

Investițiile cele mai mari se fac în locuințe noi, nu în proiectele de renovare. Asta înseamnă că fiecare proiect deblocat creează cerere în multiple sectoare și generează locuri de muncă. Efectul multiplicator asupra economiei naționale este unul semnificativ.

Ce impact estimativ ar avea aceste schimbări asupra bugetelor locale și centrale? Puteți cuantifica încasările suplimentare, economiile sau creșterea investițiilor pe care le anticipați?

Conform unui studiu realizat de Iancu Guda, aportul direct al construcțiilor și tranzacțiilor imobiliare la PIB-ul Bucureștiului era, în 2021, de peste 13% (aproximativ 10 miliarde lei). La nivel național, contribuția Capitalei este de peste 34%. În doar doi ani de blocaj, până în 2023, ponderea Capitalei în PIB a scăzut la nivelul anului de criză 2009.

Dacă actuala blocare continuă, pierderea totală de valoare adăugată în economie se va ridica la peste 10 miliarde de euro pentru intervalul 2022–2026. Prin deblocarea proiectelor, aceste sume s-ar putea transforma în venituri suplimentare la bugetele locale și centrale, dar și în creștere economică sustenabilă.

Cum vedeți rolul statului ca investitor imobiliar?

Statul, prin ministere sau entități precum RAPPS, este cel mai mare proprietar de active. Cele aflate în administrare directă fie nu sunt exploatate la performanțele pieței libere, fie sunt folosite ineficient. Vorbim de valori de ordinul zecilor de miliarde, care astăzi generează mai mult costuri decât venituri. Ele se depreciază din lipsa investițiilor și nu produc venit pasiv care să acopere cheltuielile de întreținere sau să mențină valoarea proprietăților.

Acest portofoliu poate fi gestionat eficient într-o companie publică de tip REIT, cu management profesionist externalizat, guvernanță corporativă și transparență. O astfel de structură ar putea deveni un vehicul de investiții valoros și atractiv pentru investitori instituționali și privați. Impactul pozitiv pe bursa locală ar fi un alt efect semnificativ.

Exemple internaționale arată că se poate: în Marea Britanie există o companie de stat listată la bursă, care a atras capital privat prin vânzarea unor pachete minoritare și a reinvestit banii în modernizarea activelor. Astăzi, capitalizarea acestei companii o plasează între liderii din domeniu.

Care este rolul Federației FIDES în acest context legislativ și cum acționați concret?

Rolul FIDES este să susțină industria dezvoltării imobiliare pe criterii de performanță și etică, să promoveze standarde corecte și să evite blocarea artificială a proiectelor. Federația reprezintă interesele dezvoltatorilor și ale industriilor conexe în dialogul cu autoritățile, propune soluții legislative și urmărește ca reformele să fie aplicate unitar și transparent, în beneficiul pieței și al consumatorului final.