Geoportalul Național de Urbanism și noile reguli din CATUC: Ce trebuie să știe dezvoltatorii imobiliari

Geoportalul Național de Urbanism și noile reguli din CATUC: Ce trebuie să știe dezvoltatorii imobiliari

Reading Time: 5 minute

Dr. avocat Radu Pavel, avocatul coordonator al Societății de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, precizează că România a adoptat Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), reglementat prin Legea nr. 169/2026, act normativ care urmărește simplificarea și eficientizarea cadrului juridic aplicabil în domeniul urbanismului și al autorizării construcțiilor.

În conformitate cu art. 8 alin. (1) lit. l), Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor ( CATUC) reglementează, printre altele, digitalizarea proceselor și a procedurilor operaționale și de sistem în îndeplinirea atribuțiilor în materia urbanismului, cu respectarea principiilor eficienței, eficacității, accesibilității și calității serviciilor publice.

Acest lucru va fi facilitat prin intermediul Platformei naționale de planificare urbană și teritorială și autorizare a construirii. Aceasta este formată la rândul ei din Geoportalul naţional de urbanism și Ghişeul unic naţional de autorizare a construcţiilor.

Chiar dacă Legea nr.169/2026 prevede simplificarea accesului la informații și eficientizarea relației dintre autorități și beneficiari, acest lucru nu înlătură complexitatea juridică a procedurilor de urbanism și autorizare, în special în ceea ce privește verificarea regimului juridic al terenurilor, obținerea avizelor și autorizațiilor necesare, contestarea actelor administrative sau soluționarea eventualelor blocaje apărute în relația cu autoritățile publice

Astfel, lucruri care în trecut se puteau face doar fizic, acum se vor putea realiza online, la doar la câteva click-uri distanță. Codul Urbanismului (CATUC) urmează să înlocuiască Legea nr. 350/2001 și Legea nr. 50/1991, făcând un sigur cadur legislativ.

Ce este Geoportalul Național de Urbanism și ce schimbă CATUC

Geoportalul naţional de urbanism este o platformă online, ce cuprinde toate planurile de amenajare a teritoriului şi documentaţiile de urbanism, legal aprobate, la nivelul autorităţilor administraţiei publice, necesare în procesul de planificare teritorială, reglementare urbanistică şi autorizare a lucrărilor de construcţii.

Geoportalul naţional de urbanism permite fiecărui cetăţean următoarele:

• căutarea şi localizarea de obiecte spaţiale şi interogarea bazei de date privind încadrarea terenurilor în anumite zonificări funcţionale şi reglementări urbanistice care li se aplică;
• consultarea directă, online, pe diferite straturi tematice de date spaţiale, a planurilor de amenajare a teritoriului şi a celor de urbanism în vigoare;
• realizarea de analize şi descărcarea de rapoarte şi statistici privind direcţii de dezvoltare spaţială a teritoriului;
• vizualizarea, imprimarea şi descărcarea de date spaţiale despre servituţile de utilitate publică, zonificările funcţionale şi reglementări urbanistice;
• vizualizarea simultan a conţinutului mai multor straturi tematice de date spaţiale suprapuse.

Practic, Geoportalul oferă informații tehnice, pe care un avocat specializat în urbanism le poate interpreta juridic în vederea realizării unui proiect imobiliar. De asemenea, un avocat specializat în urbanism poate verifica regimul juridic și urbanistic al imobilului, identifica eventualele restricții de construire și evalua conformitatea proiectului cu documentațiile de urbanism în vigoare.

De ce legalitatea PUG și PUZ poate influența întregul proiect imobiliar și cum poate ajuta un avocat terenuri în contextul Geoportalului național de urbanism

Geoportalul Național de urbanism va facilita accesul la documentațiile de urbanism aplicabile unui anumit teren, inclusiv PUG, PUZ, zonificările funcționale, servituțile de utilitate publică și alte reglementări urbanistice relevante.

Legalitatea PUG-ului sau PUZ-ului poate influența întregul proiect imobiliar, întrucât aceste documentații stabilesc condițiile în care terenul poate fi utilizat și construit, inclusiv funcțiunile permise, indicatorii urbanistici, regimul de înălțime, retragerile sau eventualele restricții.

Dacă documentația urbanistică ce fundamentează proiectul este nelegală, anulată, suspendată sau nu mai este aplicabilă, pot apărea consecințe inclusiv asupra procedurilor de autorizare și asupra actelor administrative emise în baza acesteia.

În acest context, un avocat imobiliare poate verifica legalitatea și aplicabilitatea PUG-ului sau PUZ-ului relevant. Totodată, avocatul poate identifica eventualele riscuri înainte de achiziția terenului sau demararea unei investiții imobiliare, poate analiza certificatele de urbanism și autorizațiile de construire și poate acorda asistență în cazul unor proceduri administrative sau litigii privind suspendarea ori anularea actelor de urbanism.

„Geoportalul poate oferi dezvoltatorilor o imagine mai clară asupra reglementărilor aplicabile unui teren, însă valoarea reală a informației depinde de interpretarea sa juridică. Avocatul are rolul de a transforma aceste date într-o evaluare concretă a riscurilor și a fezabilității proiectului.” , a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.

Formatul GIS devine noul standard pentru documentațiile de urbanism

Articolul 138 alin. (5) instituie obligația ca toate documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism să fie elaborate în format GIS, cu respectarea structurii standardizate stabilite de autoritatea publică centrală competentă în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vederea publicării acestora în Geoportalul Național de Urbanism.

Pe baza conţinutului GIS se pot genera planşe analogice care se semnează de către coordonatorul documentaţiei, care se predau de către elaborator beneficiarului pentru a fi recepţionate de structura de specialitate în domeniul urbanismului şi să se constituie anexă la hotărârea de aprobare a consiliului local sau judeţean, după caz.

Un avocat drept imobiliar poate ajuta la verificarea terenului, ce se poate construi și analizează certificatul de urbanism. Astfel, verificarea PUG (Plan Urbanistic General) și PUZ (Plan Urbanistic Zonal) devine esențială pentru piața imobiliară.

Planul urbanistic zonal (PUZ) în România este un instrument important pentru dezvoltarea urbanistică a unei zone dintr-o localitate, conținând informații detaliate despre toate funcțiunile zonei, cum ar fi locuințele, spațiile verzi din România, instituțiile publice, serviciile etc.

PUG este un document care stabilește dezvoltarea pentru întreaga localitate.

• spațiile locuibile
• comerț
• industriale
• spațiile verzi

PUZ este un document care reglementează o anumită zonă dintr-o localitate. Stabilește:

• înalțime
• POT
• CUT
• alte reguli pentru zona respective

Cum se face accesul în Geoportalul Național de urbanism și cine poate edita datele?

Accesul în geoportal se realizează prin autentificare pe bază de nume utilizator şi parolă sau pe bază de cod generat de aplicaţie, pe niveluri de acces diferenţiate. În ceea ce privește accesul la editarea datelor din platformă, dreptul de editare îl au doar anumite persoane sau instituții autorizate, precum:

a) persoane desemnate din autorităţile administraţiei publice centrale, agenţiile naţionale şi alte entităţi care au atribuţii în stabilirea de zone de siguranţă şi de protecţie şi zone de restricţie;
b) autorităţile publice locale, prin intermediul persoanelor desemnate din instituţia arhitectului-şef sau, în cazul în care nu dispun de personal de specialitate, de personalul de la nivelul agenţiilor;
c) specialiştii cu drept de semnătură pentru elaborarea planurilor de amenajare a teritoriului şi a documentaţiilor de urbanism;
d) personalul desemnat din centrele de expertiză ATU prevăzute de prezentul cod;
e) deţinătorii/administratorii de reţele tehnico-edilitare supra şi/sau subterane
În vederea accelerării procesului de proiectare, avizare şi autorizare a reţelelor de telecomunicaţii speciale, Geoportalul naţional de urbanism va permite instituţiilor din SNAOPSN vizualizarea, consultarea şi descărcarea planurilor cu reţelele tehnico-edilitare, în format digital şi geo-referenţiate.

Due diligence imobiliare. Este suficientă verificarea unui teren in geoportalul național de urbanism?

Fie că vorbim despre cumpărarea unui apartament, a unei case, clădire de birouri sau hală industrială, avem nevoie de o atenție sporită pentru detaliile legale: de la documentele care atestă dreptul de proprietate al vânzătorului până la extrase de cartea funciară, certificate fiscale, certificate energetice, expertize tehnice și, bineînțeles, încheierea de contracte de vânzare-cumpărare sau procese-verbale de predare-primire.

De asemenea, un avocat specializat în imobiliare poate realiza un raport de due-dilligence imobiliar pentru a analiza situația juridică a imobilului. În piața imobiliară, avocatul are un rol important chiar înainte de realizarea achiziției.

Un due diligence imobiliar realizat înainte de achiziționarea unui imobil, fie că este vorba despre un teren de vânzare, o casă de vânzare sau un apartament de vânzare, este recomandat pentru identificarea din timp a eventualelor riscuri juridice.

În concluzie, chiar dacă Geoportalul Național de Urbanism va facilita și simplifica accesul la informații, intervenția unui avocat urbanism în vederea verificării documentației, interpretării reglementărilor urbanistice aplicabile, cât și gestionării procedurilor administrative necesare dezvoltării unui proiect, devine esențială.

Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații este o societate de top din România și furnizează servicii juridice de înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se afla companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2026, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoaștere internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de ghidul IFLR 1000 Financial and Corporate 2026. De asemenea, Pavel, Mărgărit și Asociații este singura societate de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution.