România rămâne pe radarul investitorilor, dar selecția activelor este tot mai importantă

România rămâne pe radarul investitorilor, dar selecția activelor este tot mai importantă

Reading Time: 5 minute

Piața românească de investiții imobiliare a atras tranzacții de aproximativ 300 de milioane euro în prima jumătate din 2026, în scădere față de aproximativ 400 milioane euro cu un an în urmă, echivalentul a circa 5% din volumul total înregistrat în cele mai importante șase economii din Europa Centrală și de Est – Bulgaria, Cehia, Polonia, România, Slovacia și Ungaria. La nivel regional, investițiile au ajuns la 5,8 miliarde de euro, cu 7% peste nivelul din aceeași perioadă a anului trecut, potrivit raportului Colliers „CEE Investment Scene H1 2026”. Revenirea capitalului rămâne însă selectivă, investitorii orientându-se cu precădere spre proprietăți care oferă venituri stabile, performanță energetică bună și perspective clare de creare a valorii pe termen lung.

Activitatea investițională regională din primul semestru a depășit atât media ultimilor cinci ani, de 4,6 miliarde de euro, cât și media ultimului deceniu, de 5,1 miliarde de euro. Pentru întregul an, Colliers estimează un volum regional de 12,5-13 miliarde de euro, peste cele 11,6 miliarde de euro înregistrate în 2025 și foarte aproape de maximele din perioada 2017-2019. Regiunea intră astfel în a doua jumătate a anului dintr-o poziție mai solidă decât se anticipa la începutul lui 2026, susținută de reluarea tranzacțiilor și de un pipeline activ.

„Scăderea volumului din România în perioada raportată trebuie privită într-un context mai larg. Avem mai multe tranzacții în desfășurare, iar cea mai mare tranzacție de retail de pe piața locală, vânzarea unui portofoliu al MAS către AFI Europe, în care Colliers a consiliat AFI, s-a închis la limită în trimestrul al treilea. Dacă și alte tranzacții mari aflate acum în derulare se finalizează, 2026 are potențialul să se închidă la un volum de aproape un miliard de euro, ceea ce ar marca doar al doilea an după 2007 în care piața atinge acest prag. Primul semestru a fost, de altfel, unul intens și pentru echipa noastră, care a fost implicată în trei dintre tranzacțiile importante de birouri închise în această perioadă, adică în cea mai mare parte a activității din sectorul care a dominat volumul investițional local”, spune Robert Miklo, Partner, Head of Capital Markets la Colliers.ț

Clădirile de birouri au generat majoritatea tranzacțiilor

Piața este tot mai diversificată, cu interes și tranzacții în toate marile sectoare imobiliare. Clădirile de birouri au revenit în atenția investitorilor și au generat aproximativ 60% din volumul tranzacționat în primul semestru, cea mai mare pondere după 2022. Procentul este însă de așteptat să scadă în a doua parte a anului, pe măsură ce se vor închide tranzacții importante și în alte segmente.

„Influențat și de oferta limitată de proprietăți disponibile, volumul investițional rămâne sub nivelul pe care l-ar sugera atât apetitul investitorilor, cât și dimensiunea economiei locale. În primul semestru, România a atras doar 5,4% din volumul investițiilor realizate în cele mai importante șase economii din regiune, deși ponderea sa în PIB-ul cumulat al acestor piețe este de aproape 18%. Diferența arată că există încă un potențial important de creștere pentru piața locală”, punctează Robert Miklo.

La nivel regional, Polonia și-a consolidat poziția de lider, cu investiții de peste 3 miliarde de euro în prima jumătate a anului, reprezentând 52% din volumul total și cel mai bun rezultat pentru un prim semestru din 2018. Activitatea a fost susținută de tranzacții importante în retail, rezidențial destinat închirierii, logistică și birouri, iar segmentul de retail a atras singur peste un miliard de euro. Cehia s-a clasat pe locul al doilea, cu investiții de peste 1,4 miliarde de euro, față de 2,2 miliarde de euro în aceeași perioadă din 2025, iar Ungaria a atras aproape 600 de milioane de euro, cel mai bun rezultat pentru un prim semestru din 2021.

Preferințele investitorilor din Europa centrală și de est

În Europa Centrală și de Est, birourile au revenit pe primul loc în preferințele investitorilor, cu 29% din volumul regional în primul semestru, față de 23% în aceeași perioadă din 2025, urmate de retail, cu 27%, și rezidențial, cu 19%, în timp ce ponderea sectorului industrial și logistic a scăzut la 17%. Interesul pentru birouri se concentrează pe clădiri premium, eficiente energetic și bine amplasate, iar activele mai vechi pot deveni oportunități de modernizare sau reconversie. Retailul își păstrează reziliența, susținut de consumul local, costurile operaționale mai reduse și dezvoltarea proiectelor care combină cumpărăturile cu servicii și funcții comunitare. Sectorul industrial și logistic rămâne susținut de nearshoring, comerțul electronic și industria de apărare, însă investitorii analizează mai atent gradul de neocupare, accesul la energie, potențialul de automatizare și structura contractelor de închiriere.

România oferă în continuare randamente atractive față de piețele mai mature din regiune. În București, acestea se mențin la aproximativ 7,5% pentru birouri, 7,75% pentru spațiile industriale și logistice și 7,25% pentru centrele comerciale, peste nivelurile din Varșovia, Praga sau Bratislava. Acest avantaj poate susține interesul investitorilor, dar trebuie analizat împreună cu lichiditatea pieței, calitatea activelor, stabilitatea veniturilor și riscurile macroeconomice locale. În actualul ciclu, randamentul nu mai este suficient în sine, iar investitorii diferențiază tot mai clar între activele capabile să genereze venituri stabile pe termen lung și cele expuse riscului de depreciere, lichidității reduse sau incertitudinii de reglementare.

„Condițiile de finanțare sunt favorabile, dar sunt avantajate proprietățile de calitate, cu venituri stabile, sponsori de încredere și strategii de sustenabilitate”, completează Robert Miklo, Partner, Head of Capital Markets la Colliers.

Potrivit raportului Colliers, cererea de finanțare din partea companiilor a crescut ușor în trimestrul al doilea, inclusiv pentru investiții, refinanțări și restructurări, dar marjele au rămas mai ridicate pentru proiectele considerate riscante. În același timp, băncile oferă condiții mai bune companiilor și clădirilor care fac progrese clare în tranziția energetică, în timp ce activele cu performanță energetică slabă se confruntă cu standarde mai stricte și cerere mai redusă.

Pentru a doua jumătate a anului, perspectivele consultanților Colliers rămân prudent optimiste. Europa Centrală și de Est continuă să crească mai rapid decât Europa de Vest, însă evoluțiile diferă de la o țară la alta. Polonia rămâne cea mai puternică economie mare din regiune, Cehia avansează moderat, Ungaria își revine după stagnare, iar România și Slovacia se confruntă cu un context macroeconomic mai dificil. Pentru zona euro, Colliers estimează o încetinire temporară a creșterii economice la 0,5% în 2026, urmată de o revenire la 1,1% în 2027, ceea ce menține avantajul relativ de creștere al unor piețe din Europa Centrală și de Est.

Principalele riscuri pentru a doua jumătate a anului sunt nivelul ridicat al dobânzilor, creșterea Euribor, nevoia de refinanțare a unor credite și tensiunile geopolitice, care pot afecta atât condițiile de finanțare, cât și lanțurile de aprovizionare.

Presiunile sunt amplificate de slăbiciunea industriei germane, incertitudinile comerciale, tarife și evoluția prețurilor energiei, mai ales în economiile regionale dependente de exporturi. În același timp, investițiile în infrastructură, apărare, tranziție energetică, inteligență artificială, reindustrializare și relocarea producției mai aproape de piețele europene pot genera noi oportunități pentru sectorul imobiliar. Regiunea beneficiază de costuri competitive, poziție strategică și integrarea în Uniunea Europeană, iar rolul tot mai important al capitalului local și regional susține lichiditatea și reduce dependența de ciclurile capitalului global.

„Dincolo de fluctuațiile de la un semestru la altul, imaginea de ansamblu rămâne una clar pozitivă pentru România. Fundamentele pieței sunt solide: randamente atractive în context regional, o economie cu o pondere semnificativă în regiune și un interes real din partea investitorilor pentru toate marile sectoare imobiliare. Ne așteptăm ca acest potențial să se cristalizeze până la finalul anului, odată cu tranzacțiile deja închise la începutul noului semestru și încheierea tranzacțiilor aflate în desfășurare, într-o activitate investițională vizibil intensificată”, conchide Robert Miklo.