Meta Estate Trust: Punte între investitori, dezvoltatori și piața imobiliară

Reading Time: 5 minute

Companie fondată anul trecut de un grup de antreprenori români cu experiență în piața de capital și de real estate, Meta Estate Trust a investit peste 17 milioane de euro în 22 de proiecte imobiliare.

Ne-a oferit mai mult detalii despre investițiile în piața imobiliară, despre planurile companiei, dar și despre cum va arăta piața imobiliară în următoarea perioadă Oriol Casellas Deig, CEO al Meta Estate Trust.

Modelul de business al Meta Estate Trust este o noutate pentru piața din România.

Ne dorim să fim o punte între investitorii imobiliari de orice mărime, dezvoltatori imobiliari și piața imobiliară, pentru că sunt multe persoane care doresc să investească în imobiliare, dar dacă o fac în titlu personal nu este cel mai eficient și blochează o sumă de bani într-un singur activ cu riscurile implicite de a face o singură investiție într-un singur loc.

În momentul în care investitorii adună banii într-o companie și acei bani pot fi investiți pe piața imobiliară, pe de-o parte poți să îți diluezi riscul mai mult că nu ții ouăle într-un singur coș, ci în zece active diferite de pe piața imobiliară, din domenii diferite. De exemplu, poți să investești nu numai în domeniul rezidențial sau nu numai în București. Poți să optezi pentru produse de lux sau mass market. Diversificarea asta protejează capitalul mult mai mult decât o faci în mod individual.

Mai există un alt avantaj care devine evident odată cu listarea noastră la bursă: investițiile devin lichide. Investițiile în imobiliare sunt prin definiție nelichide: poți să ai nevoie de bani când piața nu este în cel mai fericit moment și atunci nu vei avea randamentul pe care ți l-ai propus.

Ce planuri aveți pentru perioada următoare?

Planul nostru este să creștem compania cât de mult putem și să ajungem la active de 100 de milioane de euro în trei ani. Noi am început compania în urmă cu un an și aveam un capital de investiții undeva la 4 milioane de euro. Asta te limitează foarte mult, pentru că nu vrei să investești toți banii într-un singur proiect, scopul fiind să diversifici și atunci nu optimizezi acea capacitate de a investi. Pentru că pe piața în România nu exisă investitori de talie medie, există cei mulți și mici și apoi sunt fondurile mari de investiții sau de pensii care se uită la active de multe zeci de milioane de euro. Cumva noi vrem să ne focusăm pe zona asta, dar pentru acest lucru trebuie să creștem repede, ca să ajungem la acea dimensiune. Să ajungem la active de 100 de milioane de euro în trei ani de zile, ne ajută să fim mai eficienți. Noi avem o echipă care are capacitatea de a se ocupa de mai multe proiecte în același timp și atunci diluezi și costurile și eficietizezi compania, este mai ușor să ai acces la finanțare bancară.

Vrem să și diversificăm și să ne implicăm și în alte zone din imobiliare, care pentru noi au de asemenea un mare potențial: în afară de ce facem acum pe zona rezidențială, vrem să investim și în birouri, spații comerciale sau în parcuri de retail, poate în zona HoReCa, să intrăm și pe partea de active date spre închiriere. Vrem să diversificăm și felul de investiții, dar pentru asta trebuia să ajungem la o anumită dimensiune.

De exemplu, noi când am început și aveam cele 4 milioane de euro, cea mai simplă investiție pentru noi a fost să cumpărăm câteva apartamente în fază de construcție, să dăm un avans de 10-15% și, înainte să se termine sau imediat după ce se finalizează construcția, să le vindem. Este un business foarte bun într-o piața stabilă sau în creștere. Prețul nu trebuie să crească pentru că tu cumperi oricum cu un discount care îți dă un randament. Acum, compania are un capital de 16 milioane de euro.

Care sunt principalele orașe în care ați investit și în ce proiecte?

Cumva urmărim dimensiunea pieței. Cele mai multe investiții le avem în București – Ilfov, cea mai mare piață. Ne uităm și la orașele de talie medie, adică Constanța, Iași, Brașov, Sibiu, unde avem investiții. Pentru moment nu avem, dar ne dorim ca la un moment dat să investim și în proiecte din Timișoara, Cluj, poate Arad. Nu sunt numai orașe care au o dimensiune mare, dar sunt și poluri de creștere, care atrag populație din jur care se mută în oraș.

Ne-am mișcat foarte repede. Acum un an treceam de la
20 de milioane de lei la 40 de milioane de lei, iar în octombrie de la 40 la 80 de milioane de lei. Am crescut rapid. Sunt mulți acționari care sunt chiar din domeniul imobiliar.

Cine sunt cei care investesc alături de Meta Estate Trust?

Noi acum avem 140 de acționari, dar dacă ne uităm la cei care au investițiile cele mai mari, ei sunt toți antreprenori din România. Unii dintre ei chiar din domeniul imobiliar, alții din alte companii, distribuție de petrol, etc. Antreprenori care înțeleg economia și direcția și văd potențialul. Ceea ce facem noi nu este ceva speculativ. Businessul nostru nu se bazează pe faptul că prețul va crește de mâine și dacă nu crește noi nu avem profit. Nu este asta viziunea noastră.

Cum vedeți evoluția pieței imobiliare?

Dacă vorbim de segmentul rezidențial în general, eu mă aștept să existe o scădere a numărului de tranzacții în următoarele luni, din cauza acestor incertitudini și a creșterilor dobânzilor. Pe termen mediu și lung, locuințele se vor scumpi în continuare datorită faptului că și nivelul de trai evoluează.

Dacă ne uităm la anul 2008, salariul mediu în România era de 1.200 de lei și la cât costau apartamentele, era nevoie de șase salarii medii să plătești un metru pătrat. În 2014, diferența era de două salarii și o mică diferență pentru un metru pătrat. Astăzi a rămas în continuare la același nivel. Pe termen mediu, prețurile vor crește în continuare, pentru că ele sunt mici comparativ cu alte țări din Europa.

Care sunt principalele provocări în contextul războiului din Ucraina și al încetinirii economiei?

În general, acum investitorii așteaptă să vadă că nu intrăm într-o recesiune majoră și că se vor relua creșterile. Cea mai mare provocare a noastră este să strângem fonduri, să atragem noi investitori ca să creștem compania. Creșterea companiei este cel mai important obiectiv. Aici este un paradox pentru că de exemplu acum piața oferă mai multe oportunități decât acum șase luni, însă este mai greu să le explicăm investitorilor care sunt mai precauți. Este un paradox pentru că este cel mai bun moment pentru investiții, dar ei sunt precauți.

Este un moment prielnic pentru că acum sunt mulți dezvoltatori care au nevoie de sprijin financiar pentru că le-au crescut costurile de construcție. Dacă crește costul, trebuie să aduci un surplus financiar. În plus, în perioada asta le-au scăzut vânzările și atunci ei nu se mai încadrează în business plan chiar dacă au produse bune, de calitate care vor fi atractive în viitor. Să nu ne uităm la ce se va întâmpla luna viitoare, că nu este relevant în ceea ce facem noi.

Articolul a fost inițial publicat în Biz nr. 366 (16 septembrie – 16 octombrie 2022). Dacă dorești să primești Revista Biz prin curier, abonează-te aici.