Piața imobiliară se temperează: mai mulți proprietari reduc chiriile, iar prețurile de vânzare stagnează

Reading Time: 6 minute

Datele oficiale indică o creștere anuală de 39,7% a prețului chiriilor. În anunțurile din piața liberă, însă, tendința din ultima lună este diferită: prețurile cerute pentru închiriere au scăzut ușor, iar tot mai mulți proprietari au început să își ajusteze așteptările.

O analiză a 24.801 de apartamente urmărite între 6 septembrie și 7 octombrie 2026 arată că prețul mediu cerut pentru închiriere a coborât cu 1,05%. Aproape 15% dintre proprietari au redus prețul, cu o scădere mediană de 7,5%, în timp ce doar 1,9% l-au majorat.

O evoluție similară, dar mai temperată, se vede și pe piața de vânzări. Din cele 80.244 de apartamente analizate, 11,5% au avut prețul redus, aproape aceeași pondere ca în luna precedentă, când procentul a fost de 11,4%. Reducerea mediană a fost de 3,7%, iar prețul mediu cerut pentru toate anunțurile urmărite a scăzut cu 0,2%.

Aparenta contradicție dintre evoluția din anunțuri și statistica oficială are însă o explicație. Componenta „Chirie” din indicele prețurilor de consum nu reflectă exclusiv piața liberă, ci include și chiriile stabilite de administrațiile locale. În aprilie 2026, această categorie a înregistrat o creștere lunară de 33,5%, după actualizarea tarifelor pentru locuințele aflate în proprietatea statului și a autorităților locale, prima astfel de modificare după 19 ani. Efectul acestei majorări continuă să se regăsească în comparațiile anuale și va rămâne vizibil până în aprilie 2027.

Dincolo de prețul afișat în euro, chiriașii se confruntă însă cu o altă presiune: deprecierea leului. O chirie de 650 de euro, neschimbată ca valoare în ultimul an, ajunge să coste cu aproximativ 5,5% mai mult în lei decât în septembrie 2025. În același timp, salariul mediu net ajustat cu inflația este cu 2,5% mai mic decât în urmă cu un an.

Privită în ansamblu, luna septembrie arată o piață imobiliară mai degrabă stabilă decât una în creștere. La vânzare, aproximativ unul din nouă proprietari își ajustează prețul în jos, iar la închiriere proporția se apropie de unul din șapte. Pentru chiriași, avantajul unor prețuri ușor mai mici este însă parțial anulat de cursul valutar și de scăderea puterii de cumpărare.

Ce arată datele oficiale și ce se vede în piață

Indicator	Evoluție lunară	Evoluție anuală	Sursă
Inflația, IPC total	+0,22% în august față de iulie 2026	+6,2%	INS
Servicii, IPC	+0,71%	+11,28%	INS
Grupa „Chirie” din IPC	+0,35%	+39,7%	INS
Prețul cerut la închiriere, aceleași apartamente	−1,05% între 6 septembrie și 7 octombrie	—	apartamente.org
Prețul cerut la vânzare, aceleași apartamente	−0,20% între 6 septembrie și 7 octombrie	—	apartamente.org
Salariul mediu net	+1,5% în iulie față de iunie	+5,5% nominal, −2,5% real	INS
Cursul leu/euro	+1,9% între 7 septembrie și 6 octombrie	+3,7%, media septembrie 2026 vs. septembrie 2025	BCE

Saltul de 39,7% raportat de INS pentru categoria „Chirie” trebuie privit în context. Această grupă are o pondere de numai 0,94% în coșul de consum și include inclusiv chiriile reglementate de administrațiile locale. Creșterea puternică din aprilie a ridicat baza de comparație și continuă să influențeze indicatorul anual, chiar dacă în august creșterea lunară a fost de numai 0,35%.

De aceea, evoluția indicelui INS și evoluția prețurilor cerute pe piața liberă nu măsoară exact același lucru.

Tot mai mulți proprietari reduc prețul chiriei

Diferența cea mai vizibilă față de luna precedentă apare pe piața chiriilor.

Între 25 august și 25 septembrie, 12,3% dintre proprietarii urmăriți își reduseseră prețul. În fereastra 6 septembrie – 7 octombrie, procentul a urcat la 14,8%. În același timp, doar 1,9% dintre proprietari au majorat suma solicitată. Reducerea mediană a rămas la 7,5%.

La vânzare, schimbările au fost mult mai mici. Ponderea proprietarilor care au redus prețul a crescut de la 11,4% la 11,5%, iar cea a proprietarilor care l-au majorat a coborât de la 3,6% la 3,5%.

Tranzacție	Perioadă	Apartamente urmărite	Au redus prețul	Au majorat prețul	Reducerea mediană	Variația medie
Vânzare	25 aug. – 25 sept.	80.122	11,4%	3,6%	3,7%	—
Vânzare	6 sept. – 7 oct.	80.244	11,5%	3,5%	3,7%	−0,20%
Închiriere	25 aug. – 25 sept.	24.226	12,3%	—	7,5%	—
Închiriere	6 sept. – 7 oct.	24.801	14,8%	1,9%	7,5%	−1,05%

Un alt detaliu relevant este amploarea ajustărilor. Atunci când un proprietar decide să reducă prețul chiriei, corecția este, în medie, mai mare decât pe piața de vânzări: 7,5% față de 3,7%.

Cluj-Napoca, cea mai mare presiune pe ajustarea chiriilor

Tendința de reducere a prețurilor de închiriere se vede în toate cele opt mari orașe pentru care există date comparabile cu luna precedentă.

În București, ponderea proprietarilor care și-au redus prețul a crescut de la 12,7% la 15,7%. În Cluj-Napoca, de la 19,7% la 23,5%, iar în Constanța, de la 9,8% la 14,1%.

Cluj-Napoca se remarcă prin cea mai mare pondere a apartamentelor cu preț redus: aproape unul din patru proprietari și-a ajustat oferta în ultima lună. Tot aici s-a înregistrat și cea mai mare scădere medie a prețului cerut, de 1,9%.

Oraș	Apartamente urmărite	Au redus prețul	Luna precedentă	Au majorat prețul	Reducerea mediană	Variația medie
București	6.222	15,7%	12,7%	2,3%	7,5%	−1,12%
Timișoara	2.187	12,3%	10,6%	1,8%	7,1%	−0,75%
Cluj-Napoca	2.119	23,5%	19,7%	1,3%	7,7%	−1,90%
Iași	1.260	13,4%	11,3%	2,4%	7,4%	−0,87%
Sibiu	1.187	13,0%	—	2,4%	7,9%	−0,83%
Brașov	931	14,5%	11,3%	1,3%	7,5%	−1,08%
Oradea	804	16,2%	—	1,4%	6,7%	−1,15%
Constanța	689	14,1%	9,8%	2,0%	10,0%	−1,24%
Arad	644	12,6%	9,5%	2,8%	7,4%	−0,70%
Craiova	595	12,9%	8,4%	2,5%	6,7%	−0,78%

Constanța are cea mai mare reducere mediană, de 10%. Cu alte cuvinte, în jumătate dintre anunțurile în care proprietarul a decis să scadă prețul, ajustarea a fost de cel puțin 10%.

Piața de vânzări rămâne aproape neschimbată

Pe segmentul de vânzări, datele indică mai degrabă stagnare decât o corecție amplă a prețurilor.

La nivelul celor 80.244 de apartamente urmărite, 11,5% dintre vânzători au redus prețul, iar 3,5% l-au majorat. În medie, prețul cerut a coborât cu doar 0,2%.

Diferențele dintre orașe sunt însă semnificative.

Galați are cea mai mare pondere a ofertelor cu preț redus, 18,3%, urmat de Bacău, cu 17%, Craiova, cu 15,7%, și Arad, cu 14,4%. În București, 13% dintre proprietari au ajustat prețul în jos.

Localitate	Apartamente urmărite	Au redus prețul	Au majorat prețul	Reducerea mediană	Variația medie
București	12.769	13,0%	5,4%	3,8%	−0,03%
Timișoara	6.301	10,3%	3,5%	3,0%	0,00%
Cluj-Napoca	5.963	11,8%	3,2%	3,4%	−0,23%
Iași	3.349	9,0%	6,5%	3,4%	+0,27%
Florești	3.309	10,6%	2,7%	4,0%	−0,34%
Brașov	2.828	12,1%	3,1%	3,9%	−0,31%
Sibiu	2.689	11,5%	2,3%	3,6%	−0,34%
Oradea	1.785	13,3%	2,2%	3,7%	−0,44%
Constanța	1.748	12,5%	2,8%	3,4%	−0,38%
Popești-Leordeni	1.637	8,7%	3,7%	3,2%	−0,08%
Craiova	1.456	15,7%	2,3%	3,8%	−0,56%
Giroc	1.340	8,2%	3,7%	3,1%	−0,10%
Brăila	1.233	13,7%	0,9%	3,6%	−0,54%
Arad	1.226	14,4%	2,3%	4,1%	−0,56%
Bistrița	1.009	9,7%	2,0%	3,8%	−0,26%
Pitești	949	13,4%	4,0%	3,4%	−0,19%
Târgu Mureș	939	13,8%	1,9%	3,6%	−0,65%
Baia Mare	939	13,6%	4,5%	3,7%	+0,01%
Galați	915	18,3%	1,6%	3,7%	−0,75%
Șelimbăr	904	9,4%	3,1%	4,8%	−0,17%
Suceava	891	13,8%	2,8%	4,0%	−0,49%
Mamaia	841	10,8%	4,8%	4,7%	−0,27%
Alba Iulia	818	13,0%	3,5%	3,4%	−0,28%
Ploiești	801	9,7%	2,9%	3,2%	−0,21%
Voluntari	797	9,9%	3,5%	4,1%	−0,25%
Chiajna	788	6,1%	4,7%	4,2%	+0,46%
Satu Mare	779	11,8%	1,7%	3,4%	−0,35%
Deva	673	7,6%	1,0%	5,3%	−0,39%
Năvodari	654	9,5%	2,8%	4,2%	−0,35%
Piatra Neamț	639	11,1%	1,7%	3,7%	−0,36%
Bacău	630	17,0%	0,8%	3,7%	−0,75%
Miercurea Sibiului	600	12,7%	2,2%	3,2%	−0,44%
Focșani	543	7,6%	2,2%	4,0%	−0,12%
Bragadiru	518	10,2%	4,1%	3,6%	−0,16%

Majorările de preț sunt mai rare. Iași are cea mai mare pondere a vânzătorilor care au cerut mai mult, 6,5%, urmat de București, cu 5,4%, Mamaia, cu 4,8%, și Chiajna, cu 4,7%.

Iași, Baia Mare, Timișoara și Chiajna sunt singurele localități din tabel în care media prețurilor cerute nu a scăzut în perioada analizată.

Cursul valutar scumpește chiria chiar și atunci când prețul în euro rămâne neschimbat

Evoluția cursului leu-euro schimbă însă imaginea pentru chiriașii care își primesc veniturile în lei.

Cursul mediu de referință al BCE a fost de 5,0740 lei/euro în septembrie 2025 și de 5,2633 lei/euro în septembrie 2026. La 6 octombrie, euro ajunsese la 5,3510 lei.

Astfel, chiar și fără nicio modificare a chiriei exprimate în euro, suma plătită lunar în lei este mai mare.

Oraș	Chirie mediană	Valoare la curs sept. 2025	Valoare la curs sept. 2026	Valoare la curs 6 oct. 2026	Diferență într-un an
București	650 €	3.298 lei	3.421 lei	3.478 lei	+180 lei / +5,5%
Cluj-Napoca	600 €	3.044 lei	3.158 lei	3.211 lei	+166 lei / +5,5%
Constanța	550 €	2.791 lei	2.895 lei	2.943 lei	+152 lei / +5,5%
Brașov	500 €	2.537 lei	2.632 lei	2.676 lei	+139 lei / +5,5%
Iași	400 €	2.030 lei	2.105 lei	2.140 lei	+111 lei / +5,5%
Arad	350 €	1.776 lei	1.842 lei	1.873 lei	+97 lei / +5,5%

În București, spre exemplu, o chirie de 650 de euro însemna aproximativ 3.298 de lei la cursul mediu din septembrie 2025. La cursul din 6 octombrie 2026, aceeași chirie ajunge la aproximativ 3.478 de lei, cu 180 de lei mai mult pe lună.

Doar între 7 septembrie și 6 octombrie, deprecierea leului față de euro a fost de 1,9%, mai mare decât scăderea medie de 1,05% a prețului chiriilor observată în aceeași perioadă.

În paralel, salariul mediu net a crescut nominal cu 5,5% în iulie 2026 față de iulie 2025, dar puterea sa de cumpărare a scăzut cu 2,5%, potrivit indicelui câștigului salarial real publicat de INS.

Prin urmare, chiar și într-o perioadă în care proprietarii încep să reducă prețurile cerute, costul efectiv al chiriei rămâne ridicat pentru cei care își încasează veniturile în lei.

Cât costă cumpărarea unui apartament raportat la chirie

O altă perspectivă asupra pieței vine din raportarea prețului de achiziție la chiria anuală.

Calculul arată în câți ani de chirie s-ar acoperi, teoretic, prețul median cerut pentru un apartament, fără a include costuri suplimentare, taxe sau randamente alternative.

Oraș	Preț median cerut	Preț €/m²	Chirie mediană	Chirie €/m²	Ani de chirie echivalenți cu prețul
București	130.000 €	2.197	650 €	11,3	16,7
Cluj-Napoca	176.242 €	3.231	600 €	10,7	24,5
Timișoara	109.999 €	1.980	436 €	8,3	21,0
Iași	99.900 €	1.944	400 €	8,7	20,8
Brașov	128.000 €	2.265	500 €	9,2	21,3
Sibiu	119.000 €	2.016	420 €	7,7	23,6
Constanța	110.000 €	1.954	550 €	9,4	16,7
Oradea	105.973 €	1.859	400 €	7,4	22,1
Craiova	116.000 €	2.098	400 €	7,8	24,2
Arad	83.000 €	1.278	350 €	6,0	19,8

București și Constanța au cel mai mic raport dintre prețul de achiziție și chirie dintre orașele analizate: echivalentul a 16,7 ani de chirie. La polul opus se află Cluj-Napoca, cu 24,5 ani, Craiova, cu 24,2 ani, și Sibiu, cu 23,6 ani.

Comparația trebuie însă privită orientativ. Stocul de apartamente oferite spre închiriere nu este identic cu cel al apartamentelor scoase la vânzare, iar dimensiunea și caracteristicile proprietăților pot diferi.

Din acest motiv, raportul nu trebuie citit ca un calcul direct de randament, ci mai degrabă ca un indicator al diferenței dintre costul de cumpărare și nivelul chiriilor din fiecare oraș.

Ce înseamnă aceste date pentru piață

Pentru chiriași, actualul context oferă ceva mai mult spațiu de negociere decât în lunile anterioare. Aproape 15% dintre proprietari au redus prețul în ultima lună, iar în Cluj-Napoca proporția ajunge la aproape 24%.

Pentru cei care își încasează veniturile în lei, evoluția cursului rămâne însă un factor important. Deprecierea monedei naționale a majorat costul efectiv al unei chirii exprimate în euro chiar și atunci când suma cerută de proprietar a rămas neschimbată.

Pe piața de vânzări, datele nu indică deocamdată o corecție puternică. Prețul mediu cerut a scăzut cu doar 0,2%, iar proporția proprietarilor care și-au redus oferta este aproape identică cu cea din luna precedentă.

Imaginea generală este, așadar, a unei piețe care începe să se tempereze, în special pe segmentul chiriilor, fără ca acest lucru să se transforme deocamdată într-o scădere amplă a prețurilor imobiliare.