Cum poți deveni co-proprietar de centre comerciale cu doar câteva mii de euro

Cum poți deveni co-proprietar de centre comerciale cu doar câteva mii de euro

Reading Time: 4 minute

Investițiile în clădiri de mari dimensiuni, rezervate până acum doar celor foarte bogați, trec printr-o schimbare radicală. Florin Mîndru, Partner & Deal Manager la SyndiFi, explică modul în care platforma SyndiFi deschide piața imobiliară comercială către publicul larg și transformă achiziția de spații pentru retail sau logistică într-un proces digital, accesibil direct de pe telefon și elimină barierele financiare care blocau accesul micilor investitori.

O nouă abordare începe să prindă contur sub numele de “sindicalizare imobiliară”: pentru investitorul obișnuit, imobiliarele comerciale, acele centre de retail, clădiri de birouri sau depozite logistice care generează venituri constante, păreau până recent ceva de neatins. Erau necesare tichete de investiții de ordinul milioanelor de euro, de expertiza juridică complexă și de bătăile de cap logistice pe care le presupune administrarea unui astfel de activ.

SyndiFi vrea să redefinească conceptul de „proprietar” prin acest model de sindicalizare, care înseamnă, în termeni simpli, o investiție comună. Florin Mîndru, Partner SyndiFi, explică faptul că mai mulți investitori își pun la comun resursele financiare pentru a achiziționa proprietăți exclusive și „off-market” (care nu sunt listate public), cu valori de ordinul milioanelor de euro și randamente ridicate din chirii. Practic, investitorii devin acționari ai unei companii care deține imobilul comercial, fiecare având o cotă parte proporțională cu investiția sa.

Un exemplu concret al acestui mecanism este un centru comercial cu chiriași stabili, precum mari retaileri de food și branduri internaționale, cu o valoare de peste 9 milioane de euro. Într-un astfel de scenariu, o investiție de 100.000 euro  îți asigură o deținere de aproximativ 1,1% din proprietate și un câștig anual de aproximativ 8.500 euro din chirii. Diferența majoră față de investiția într-un apartament este că aici beneficiezi de management profesionist; nu te ocupi personal de chiriași, reparații, facturări sau încasări, toate aceste costuri fiind acoperite din veniturile proprietății.

„Dacă privim comparativ, investiția într-un apartament este adesea o formă de auto-angajare mascată, unde proprietarul trebuie să gestioneze totul, de la defecțiuni tehnice la negocierea cu chiriașii, pentru un randament care rareori depășește 4-5%. În schimb, imobiliarele comerciale sindicalizate funcționează ca un produs financiar matur: investitorul devine acționar într-o structură care deține active premium, cu randamente din chirii de aproximativ 8-9%. Este o trecere de la rolul de administrator de apartament la cel de investitor strategic într-un activ care produce flux de numerar din prima zi, fără implicare operațională”, subliniază Florin Mîndru.

Investiții de milioane de euro, accesibile de pe telefon     

Deși în prezent platforma se adresează investitorilor cu tichete de minim 100.000 euro – de obicei antreprenori sau manageri care caută diversificare – strategia pentru 2026 vizează o schimbare istorică. SyndiFi se află în plin proces de autorizare la ASF (Autoritatea de Supraveghere Financiară), pas care va permite reducerea pragului de intrare la doar câteva mii de euro.

„În 2026 lansăm o platformă digitală care automatizează complet procesele de investiții și democratizează accesul la proprietăți comerciale off-market,” afirmă Florin Mîndru. Prin această digitalizare, procese care înainte necesitau întâlniri fizice, notari și documente complexe devin accesibile în câteva minute, direct de pe telefon. De la verificările obligatorii de tip KYC (cunoașterea clientelei – Know Your Customer) și AML (prevenirea spălării banilor – Anti-Money Laundering) până la semnătura electronică, totul devine scalabil.

Practic, cineva cu 1.000 sau 10.000 euro va putea deține o parte dintr-un centru comercial cu contracte garantate pe 10-15 ani, primind venituri din prima zi, fără a fi nevoie de un credit ipotecar pe 30 de ani. Investitorii își vor putea gestiona deținerile în timp real, participând la deciziile importante ale proiectului, precum vânzarea sau refinanțarea, totul printr-o interfață simplă de mobil.

O alternativă solidă la crowdfunding-ul tradițional

Este esențial ca investitorii să înțeleagă diferența dintre modelul SyndiFi și platformele de crowdfunding imobiliar axate pe împrumuturi (lending). În crowdfunding-ul tradițional, investitorii împrumută bani dezvoltatorilor pentru construcții viitoare, asumându-și riscuri legate de execuția proiectului și performanța vânzărilor, în schimbul unei dobânzi fixe.

În schimb, modelul de sindicalizare propus de SyndiFi, societate în cursul procesului de autorizare, inca nefinalizat, la ASF, se bazează pe equity (capital propriu), unde investitorii dețin proprietatea asupra unui activ deja existent, operațional și închiriat. Riscul de business este mult diminuat deoarece nu depinzi de execuția unei construcții, ci încasezi imediat un cash-flow (flux de numerar) din chirii stabilite prin contracte pe termen lung, fără posibilitate de reziliere. „Nu ești doar un creditor pasiv,” subliniază Florin Mîndru, evidențiind faptul că acționarii primesc raportări regulate și câștigă inclusiv din aprecierea valorii activului pe termen mediu și lung.

Diversificare și perspective globale

Până în prezent, SyndiFi a sindicalizat proiecte de peste 24 milioane euro, obținând randamente anuale din chirii de peste 2 milioane euro și o apreciere medie a valorii activelor de 6% pe an. Succesul acestor parcuri de retail și spații logistice a deschis calea către noi segmente, precum hotelurile, centrele medicale și unitățile de self-storage (depozite personale).

Fiecare dintre aceste noi direcții are un rol strategic în portofoliul investitorilor. Dacă segmentul medical este considerat extrem de rezistent în perioade de recesiune, self-storage-ul oferă costuri operaționale mici și o flexibilitate mare. Florin Mîndru explică faptul că viziunea lor este de a oferi o diversificare reală, permițând unui investitor să-și echilibreze portofoliul între active stabile precum retailul și segmente cu potențial ridicat de creștere, cum este ospitalitatea.

Succesul de până acum și structura solidă a proiectelor au început să atragă investitori instituționali, SyndiFi fiind în discuții avansate cu mai multe family offices din regiunea CEE și Orientul Mijlociu. Acești parteneri strategici aleg sindicalizarea dintr-un motiv pragmatic: co-investiția reduce riscul pe care l-ar presupune achiziția unei clădiri de anvergură pe cont propriu. Pentru a proteja acest capital, platforma aplică un management riguros, bazat pe colaborarea cu firme profesioniste de administrare a proprietăților și menținerea unor rezerve financiare pentru situații neprevăzute. Butoi explică faptul că strategia recomandată investitorilor este una de dispersie, încurajându-i să nu își blocheze toate resursele într-un singur loc. Prin alocarea capitalului în proiecte și tipuri de active diferite, se evită dependența de un singur chiriaș sau de o singură locație, asigurând portofoliului o stabilitate mult mai mare pe termen lung.

În final, Florin Mîndru atrage atenția asupra nevoii de pragmatism: imobiliarele comerciale nu sunt un activ lichid ca acțiunile la bursă, ci o investiție pe termen mediu și lung, de tip hold (5-7 ani). „Comunicăm clar acest aspect de la început, nu este o investiție pentru banii de care ai nevoie mâine”, subliniază acesta. Prin gestionarea riguroasă a riscurilor de piață și selectarea chiriașilor cu fundamentale solide, SyndiFi urmărește să mute centrul de greutate al investițiilor imobiliare de la apartamentele individuale către active comerciale complexe, care funcționează după regulile marii economii.