Harta exploziei imobiliare

Reading Time: 8 minute

Frumoasa adormită a anilor postcriză, piața imobiliară rezidențială, se trezește la viață și pare pusă pe fapte mari. Bucureștiul continuă să domine, dar marile orașe din provincie vin tare din urmă.

O scurtă plimbare pe străzile marilor orașe din țară poate oferi o idee destul de clară despre evoluția pieței imobiliare din ultimii ani: noi clădiri de birouri ce își așteaptă chiriașii, macarale care se rotesc harnice deasupra construcțiilor ce se înalță vizibil de la o zi la alta și panouri publicitare care ne ispitesc cu oferte la locuințe în ansambluri rezidențiale. Sunt semnele empirice ale unei creșteri exponențiale în sectorului imobiliar, după o serie de ani cu scăderi și stagnări generate de efectele crizei economice din anul 2008, dar sunt confirmate și de cifre. Cel mai nou studiu din domeniul construcțiilor realizat de Coface România, arată că, deși sectorul construcțiilor de infrastructură publică trăiește cea mai sumbră realitate a ultimului deceniu, construcțiile rezidențiale înregistrează o revenire destul de accelerată. Prețul mediu la nivel național pe metru pătrat pentru clădirile rezidențiale a fost de peste 1.100 de euro la finalul primului trimestru al anului, în creștere cu 9% față de anul anterior și cu 18 procente mai mare comparativ cu primul trimestru al anului 2015. Motivul creșterii? Revenirea este susținută de avansul creditării în condiții favorabile, pe fondul unor dobânzi foarte scăzute, de creșterea salariului mediu cu 18% pe parcursul anului trecut, de acumularea unei cereri nesatisfăcute în perioada 2010-2015, dar și de amânarea procesului de achiziției unui imobil din cauza incertitudinilor.

„Este un an foarte bun pentru sectorul rezidențial, având în vedere faptul că tendința clară a românilor este de cumpărare, nu de închiriere. Indicele de accesibilitate a achiziționării unui apartament nou a atins cel mai mic nivel din istoria modernă a pieței rezidențiale: în prezent sunt necesari circa nouă ani pentru achiziția unui apartament cu două camere în București, față de aproape 33 de ani câți erau necesari în 2008”, spune Alina Verdeață, Managing Partner la Coldwell Banker Unirii. Aceasta adaugă că piața este percepută ca una stabilă, fără motive de îngrijorare, atât datorită contextului economic general, cu trend pozitiv, cât și datorită impactului generat de predictibilitatea programului Prima Casă, prin adoptarea unei strategii pe următorii cinci ani. De asemenea, băncile au revenit la avansul de 15-20% la creditele ipotecare, oferind produse de finanțare alternative programului Prima Casă, și, în plus, s-au eliminat frământările legate de posibilele efecte ale legii dării în plată, unde impactul a fost nesemnificativ.

Potrivit raportului realizat de Coface, numărul tranzacțiilor garantate prin programul Prima Casă a scăzut cu 22% anul trecut, la peste 27.300 de tranzacții, iar valoarea acestora a urmat tot un drum descendent, cu patru procente, la 2,75 de miliarde de lei. Garanțiile oferite prin programul Prima Casă începând cu anul 2009 au reprezentat principalul pilon de sprijin al pieței imobiliare după prăbușirea dramatică cauzată de criza financiară. Între 2009 și 2016 au fost intermediate aproape 200.000 de tranzacții prin acest program, cu o valoare totală de 31,5 miliarde de lei. „Programul Prima Casă a reprezentat motorul dezvoltării pieței imobiliare din ultimii ani și a fost principalul factor care a condus la relansarea sa. Adoptarea de către guvern a unei strategii de alocare a fondurilor pe următorii cinci ani a avut un impact pozitiv asupra investitorilor pe segmentul rezidențial întrucât a creat predictibilitate și un efect de stabilitate și încredere și mai mare în piață”, continuă Alina Verdeață.

Coldwell Banker Unirii este implicată în prezent în proiectul Estic Park, cel mai mare ansamblu rezidențial din sectorul 2 al capitalei. Proiectul este situat în zona Pantelimon, în apropiere de Mega Mall, și are deschidere directă spre lacul Dobroești. Este o dezvoltare ce va cuprinde aproximativ 1.500 de apartamente, locuri de parcare și facilități integrate precum supermarket, sală de fitness, restaurant, spații de joacă pentru cei mici sau terenuri de sport și piste de jogging. Lucrările de construcție cuprind patru faze principale, ce se vor desfășura pe o perioadă de aproximativ șase ani. Primul bloc, cu 125 de unități, este aproape finalizat și vândut în proporție de 70% și în curând vor demara lucrările pentru alte peste 100 de apartamente, ce vor închide prima fază.

Situația bună din sectorul rezidențial este subliniată și de raportul „Residential Market Beat 2017”, realizat de compania de consultanță imobiliară Coldwell Banker România, potrivit căruia peste 25.000 de locuințe se află în construcție și urmează să fie livrate în acest an în principalele piețe regionale din România. În zona București-Ilfov, cea mai mare piață rezidențială din țară, sunt în proces de dezvoltare aproape 12.000 de locuințe în proiecte rezidențiale, care ar urma să fie livrate în 2017 dacă dezvoltatorii își vor respecta ritmul de construcție anunțat. Mai bine de jumătate dintre acestea, aproximativ 7.200 de unități, sunt reprezentate de proiecte rezidențiale amplasate în zonele mărginașe ale orașului sau în interiorul marilor cartiere.

Anul acesta are loc, de asemenea, o consolidare a segmentului middle market, cu aproape 4.500 de locuințe incluse în proiecte rezidențiale cu amplasament mai bun, în interiorul inelului median al Bucureștiului, în zona nordică a orașului sau lângă marile centre de afaceri. Acestea sunt locuințe cu suprafețe similare sau mai mari comparativ cu apartamentele vechi, cu finisaje peste medie și cu facilități variate de care se pot bucura viitorii locatari. „Creșterea numărului de unități destinate clasei de mijloc a venit pe fondul creșterii constante a veniturilor potențialilor clienți și a cererii pentru locuințe noi cu un amplasament mai bun sau în jurul polilor de birouri precum Barbu Văcărescu – Floreasca sau Politehnica – Grozăvești. Mai mult, pe segmentul middle sunt încadrate și proiecte care au concepte integrate, cu facilități precum magazine, activități sportive, locuri de joacă sau proiecte mixte care includ atât componenta rezidențială, cât și cea de office/retail”, adaugă Managing Partner-ul de la Coldwell Banker Unirii.

Provincia se trezește

La nivel regional, Sibiul a înregistrat în ultimii ani o dezvoltare accelerată pe segmentul rezidențial, ca urmare a unei cereri susținute datorate dezvoltării unor sectoare ale economiei precum retailul, componentele auto sau industria, care au atras oameni din localitățile vecine. În acest an, potrivit raportului realizat de Coldwell Banker România, în Sibiu vor fi finalizate aproape 2.900 de unități rezidențiale. Mai bine de 2.100 de unități rezidențiale vor fi terminate anul acesta și în Brașov și împrejurimi, în creștere cu 10,5% față de anul trecut. Cea mai mare parte a ofertei, în jur de 65% din total, vor fi locuințe mass market, în timp ce restul de 35% vor fi din segmentul middle market. Una dintre cele mai mari piețe rezidențiale din țară, cu peste 15.000 de locuințe finalizate în ultimii nouă ani, este Constanța, unde în acest moment se află în construcție aproximativ 1.400 de noi locuințe, gradul anual de absorbție a locuințelor nou dezvoltate fiind estimat la 80%.

Alte două piețe rezidențiale din țară unde sunt livrate anual peste 1.000 de locuințe noi în ansambluri rezidențiale sunt Iași și Timișoara, în timp ce Craiova, Oradea, și Pitești sunt orașele cu cea mai semnificativă dezvoltare din rândul piețelor regionale, unde se livrează anual sub 1.000 de locuințe noi. A doua piață rezidențială ca dimensiuni din România este Cluj-Napoca și zonele limitrofe, unde, potrivit datelor Coldwell Banker, vor fi livrate anul acesta peste 4.200 de locuințe, iar oferta nouă, pusă pe piață, înregistrează un ritm de vânzări foarte bun, cu un grad de absorbție de peste 90 de procente, până la livrarea proiectelor.

Anul acesta reprezintă un record pentru piața imobiliară din Cluj-Napoca, nu doar pe segmentul rezidențial, ci și pe cel al spațiilor de birouri, în acest an fiind programate cu peste 300% mai multe astfel de spații comparativ cu anul anterior. În acest an vor fi livrați în Cluj peste 44.000 de metri pătrați închiriabili de spații de birouri, ceea ce înseamnă că 2017 este cel mai bun an pentru piața de birouri regională, potrivit datelor Coldwell Banker Transilvania, subsidiara din Cluj a companiei de consultanță imobiliară Coldwell Banker România. Pe lângă The Office (16.770 de metri pătrați închiriabili) și Novis Plaza (14.171 mp închiriabili), alte proiecte care vor pune pe piață un număr semnificativ de birouri sunt Vivido Business Center (peste 7.000 mp) și Central Business Plaza (aproximativ 4.000 mp). Pentru anul următor sunt așteptate tot în Cluj și United Business Center împreună cu clădirea adiacentă Riviera și Scala Center.

„Ce vedem de un an este cererea de birouri nefocusată pe București, adică cerere de birouri în orașele mari din țară și, cereri mari de tipul Amazon în Iași”, spune pentru Biz Silviana Petre Badea, Managing Director, Head of Capital Markets al JLL România, companie specializată în servicii profesionale și de management al investițiilor dedicate domeniului imobiliar. „Această descentralizare este posibilă pentru că avem orașe mari, spre deosebire de Cehia și Ungaria. România are orașe mari, asemănătoare Poloniei, e adevărat, nu la nivel de milioane, dar peste 300.000 de locuitori se cheamă un oraș mare, se cheamă un oraș universitar, o piață care trebuie să își susțină propria ei subpiață de birouri. Nu am văzut aceast lucru până acum, dar vedem acum această tendință din ce în ce mai mult”, adaugă Silviana Petre Badea.

După cum arată un raport realizat de JLL România, cererea de spații de birouri din România a totalizat, în primul trimestru al anului trecut, 140.000 de metri pătrați, dintre care o treime reprezintă spații închiriate în afara Bucureștiului, în orașe ca Iași, Timișoara, Cluj-Napoca și Brașov. Astfel, în primele trei luni ale anului trecut, în marile orașe din țară, suprafața de birouri tranzacționată a fost de circa 41.000 de metri pătrați, în creștere față de aceeași perioadă a anului 2015, când suprafața se ridica la peste 18.000 mp. Comparativ cu primul trimestru al anului 2015, când companiile au închiriat 76.000 de metri pătrați în București și în principalele orașe din țară, cererea din primele trei luni din 2016 a fost aproape dublă.

„În România în mod particular și față de acum doi ani de zile, structurile de finanțare și costurile de finanțări pentru genul acesta de investiții imobiliare mari s-au îmbunătățit vizibil și notabil și atunci au dat încredere investitorilor să vină”, spune Silviana Petre Badea, Managing Partner la JLL România. „Îi atrage că România, ca economie, are o poveste de succes și crește cel mai rapid din Europa, ceea ce poate să reprezinte un avantaj. Îi atrage cu siguranță și diferența dintre randamentele pe care le pot obține aici, față de Polonia și Cehia. Din păcate, nu îi atrag schimbările multiple. Viața e complicată dacă nu știi în ce direcție o apucă guvernul o dată la șase luni”, adaugă Silviana Petre Badea.

De-a lungul anului trecut, în România volumul investițiilor imobiliare a fost de aproape 900 de milioane de euro, cu 35% mai mare decât cel înregistrat în 2015 (663 de milioane de euro), dar numărul tranzacțiilor a fost mai redus, ceea ce înseamnă că valoarea medie a unei tranzacții a fost în creștere. Tranzacțiile cu spații de birouri au dominat volumele (45%), în timp ce segmentele de retail și industrial au cumulat câte circa 26% din total fiecare.

La nivelul Europei Centrale și de Est, anul trecut volumul investițiilor a depășit 12,5 miliarde de euro, în creștere cu 42% față de anul 2015, marcând astfel cel mai ridicat nivel înregistrat din 2007 încoace (15,81 miliarde de euro).

Printre cele mai importante tranzacții imobiliare ale anului trecut se numără preluarea unui pachet de 26,88% din acțiunile companiei Globalworth de grupul sud-african Growthpoint pentru aproximativ 186 de milioane de euro, dar și achiziția P3 Logistic Park de GIC, fond suveran de investiții al statului Singapore, în cadrul unei tranzacții paneuropene a P3. Pe ultima treaptă a podiumului celor mai mari trei achiziții ale anului trecut se află preluarea Sibiu Shopping City de către NEPI de la ARGO, pentru un total de 100 de milioane de euro, aceasta fiind cea mai mare tranzacție cu un singur activ realizată în afara Bucureștiului după criza economică. „Vedem investitori străini, vedem un aflux. Africa de Sud nu era prezentă acum zece ani. Odată cu venirea NEPI și punerea României pe hartă, prin povestea lor de succes, vedem din ce în ce mai mulți. Și numai anul trecut am văzut Growthpoint cumpărând Globalworth, am văzut Atterbury cumpărând Iulius, NEPI care a făcut fuziunea, alți bani sud-africani prin Prime Capital, deci o prezență sănătoasă a Africii de Sud în România. Și îi vedem uitându‑se și la oportunități mai mici, ceea ce înseamnă că vine și al doilea val”, adaugă Managing Director-ul de la JLL România.

Cea mai mare tranzacție din istoria pieței românești de birouri a fost realizată însă la începutul acestei veri, odată cu anunțul potrivit căruia frații Pavăl, fondatorii Dedeman, au achiziționat clădirile de birouri ale AFI Park. Antreprenorii din spatele celei mai mari rețele de bricolaj din țară au semnat cu cei de la Africa Israel acordul pentru achiziția celor cinci clădiri de birouri de lângă centrul comercial AFI Palace Cotroceni pentru o sumă estimată de presa de specialitate la 164 de milioane de euro. „Ne bucurăm că în prima jumătate a anului am văzut și prima tranzacție cu un investitor cu bani românești, Dedeman, care a cumpărat AFI Park, este o tranzacție landmark, este deosebit de importantă pentru piața noastră, pentru că au fost puține și niciuna de calibrul acesta”, spune Silviana Petre Badea, Managing Director, Head of Capital Markets la JLL România. Aceasta adaugă că o piață așezată trebuie să aibă un procent semnificativ de bani locali. „Din banii românești trebuie să existe și această bază care asigură siguranța unei piețe imobiliare corecte și coerente. Mi-ar plăcea să vedem mai multe astfel de investiții”, conchide Silviana Petre Badea.

Foto: Dreamstime