Analiză CBRE România: Piața de investiții imobiliare a înregistrat o creștere de peste 11 ori a volumului trimestrial

Analiză CBRE România: Piața de investiții imobiliare a înregistrat o creștere de peste 11 ori a volumului trimestrial

Reading Time: 4 minute

Volumul total de investiții imobiliare înregistrat în primele nouă luni din 2026 depășește nivelul întregului an 2025, pe fondul unor tranzacții majore de retail și a unei cereri solide pe segmentele industrial și de birouri, arată o analiză CBRE România, publicată azi.

În T3 2026, volumul investițiilor imobiliare din România a atins valoarea de 353 de milioane de euro, marcând o creștere de peste unsprezece ori față de cele 31 de milioane de euro înregistrate în T3 2025. Acesta reprezintă cel mai puternic rezultat trimestrial raportat de la finele anului 2022 încoace.

Cumulat pentru primele nouă luni ale anului (9M 2026), volumul investițiilor s-a ridicat la 606 milioane de euro, în creștere cu 43% comparativ cu perioada similară a anului trecut și peste valoarea de 535 de milioane de euro consemnată pe tot parcursul anului 2025. Deși numărul total de tranzacții din primele nouă luni a rămas stabil (22 de tranzacții), valoarea medie a unei tranzacții a crescut semnificativ, de la 19 milioane de euro în 2025 la aproximativ 28 de milioane de euro în 2026. Capitalul străin a rămas principala sursă de lichiditate, infuziile provenite din Israel generând aproximativ 80% din volumul acestui trimestru.

Retailul, vedeta anului 2026

Sectorul de retail a dominat autoritar T3 2026, reprezentând aproximativ 80% din volumul total trimestrial, cu investiții de 282 de milioane de euro. Această performanță istorică – cel mai mare volum trimestrial de retail din ultimii zece ani – a fost impulsionată de finalizarea achiziției de către AFI Europe a unui portofoliu de șase parcuri de retail (Value Centre) de la MAS Real Estate, situate în Baia Mare, Bârlad, Ploiești, Roman, Sfântu Gheorghe și Zalău.

La nivelul primelor nouă luni, retailul a atras 378 de milioane de euro (62% din totalul pieței imobiliare), devenind cel mai bun an pentru acest segment din 2017 și până în prezent. Stocul modern de retail din România a ajuns la aproximativ 4,88 milioane mp. Chiriile prime au rămas stabile la 87 EUR/mp/lună în centrele comerciale și 65 EUR/mp/lună pe arterele comerciale stradale.

„ Primele nouă luni din 2026 au fost solicitante pentru retaileri, iar jucătorii puternici au răspuns prin marketing mai bine țintit și atenție sporită la client, ceea ce i-a menținut competitivi dar le-a afectat marjele. Această reziliență explică de ce cele mai bune branduri aleg în continuare România: la MAPIC, în Cannes, am întâlnit investitori cu planuri pentru CEE și capital de investit, alături de occupiers care caută locații strategice, iar Normal, la scurt timp după intrarea în România, a fost desemnat „Most Exciting Retail Brand” în Europa. Investitorii confirmă încrederea în retail, cu 378 mil. EUR investite în retail în primele nouă luni, 62% din volumul total, inclusiv 281,5 mil. EUR în T3, cel mai mare volum trimestrial din ultimii zece ani. Cu doar 238 mp de spațiu modern de retail la 1.000 de locuitori, cea mai mică densitate dintre statele UE din CEE, România mai are loc de creștere”, a spus Carmen Ravon, Head of Retail CEE & Romania.

Segmentul Industrial & Logistică

Stocul modern de spații industriale și logistice din România a atins pragul de 8,60 milioane mp la sfârșitul T3 2026, zona Bucureștiului concentrând 48% din total. Livrările din T3 au totalizat 97.000 mp (dintre care 76% în București), ridicând volumul finalizat în primele nouă luni la 430.000 mp – o valoare deja superioară întregului an 2025.

Activitatea de închiriere a accelerat, atingând 236.000 mp în T3 (în creștere cu 6% de la trimestru la trimestru). Rata de neocupare a scăzut ușor față de trimestrul anterior, ajungând la 5,58%, datorită unei absorbții nete solide de 125.000 mp care a devansat noile livrări. Chiria de referință (prime headline rent) s-a menținut stabilă la 4,75 EUR/mp/lună. Pe plan investițional, sectorul a atras 41 de milioane de euro în T3 prin intermediul a două tranzacții.

„ Prima jumătatea  a anului a fost marcată de precauție, dar cererea a crescut semnificativ în a doua jumătate, pe măsură ce companiile au văzut o stabilizare a operatunilor chiar dacă volumele sunt ceva mai reduse decât în 2025. Deși ritmul de livrare a unor proiecte noi a fost temperat de costurile de construcție și de schimbările legislative, se estimează livrarea a 500.000 – 700.000 mp de spații noi în 2026. Rata de neocupare va crește ușor față de nivelurile record din 2022-2025, dar va rămâne în intervalul sănătos de 5 – 7%. Contractele de pre-închiriere rămânând motorul creșterii. Chiriile vor continua să crească în 2026 într-un ritm anual  de 4-5%, în principal din cauza schimbărilor legislative în normativele de construire dar și dobânzilor la nivel mondial în creștere. Chiriile de peste 4,5 euro/mp/lună reprezintă noua normalitate pentru spațiile de clasă A din București”, a menționat Dana Bordei, Head of I&L CBRE Romania/ Head of I&L Strategic Client Development CEE South CBRE.

Piața de Birouri: Activitate tranzacțională selectivă și stabilitate a chiriilor

În T3 2026, pe piața de birouri din București au fost închiriați 36.550 mp prin 49 de tranzacții, reflectând o activitate constantă a chiriașilor, însă la o dimensiune medie mai mică a tranzacțiilor (aproximativ 750 mp). Reînnoirile de contracte au reprezentat 43% din volumul trimestrial, cea mai mare fiind securizată de Huawei (9.500 mp în Globalworth Tower).

Deoarece în T3 nu au fost livrate proiecte noi, stocul de birouri din capitală s-a menținut la
3,41 milioane mp. Rata de neocupare a crescut la 11,64%, pe fondul returnării unor spații în piață în urma închiderilor de business-uri. Chiria primă a rămas stabilă la 22,50 EUR/mp/lună. Investițiile pe segmentul de birouri din București au însumat 30 de milioane de euro în T3, acoperind două tranzacții: clădirile Polona 68 BC și Neocity Towers, ambele preluate de investitori autohtoni.

„În perioada următoare, piața de birouri din București va rămâne rezilientă, susținută de cererea activă de peste 120.000 mp și de primele livrări după doi ani, integral pre-închiriate. Deși anticipăm o creștere a chiriei prime în 2027, pentru chiriași urmează o perioadă de negociere favorabilă, în special pentru cei care își planifică din timp reînnoirea sau pre-închirierea. Diferențele dintre zone se vor accentua: opțiunile din Centru, CBD și Floreasca – Barbu Văcărescu (în jur de 5%) rămân limitate, în timp ce în Nord-Vest și Pipera Nord, unde neocuparea depășește 20%, proprietarii vor oferi mai multe facilități comerciale. La nivelul Q3, numărul tranzacțiilor este stabil, reînnoirile au reprezentat 43% din volumul trimestrial, iar rata de neocupare de 11,6% reflectă spațiile returnate în piață”, a declarat Tudor Ionescu, Head of Leasing Office CBRE România.

Perspective solide pentru 2027

Randamentele investiționale (yields) s-au menținut la niveluri stabile pe parcursul trimestrului: 7,75% pentru clădirile de birouri prime, 7,50% pe segmentul industrial, 7,65% pentru centrele comerciale prime și 7,75% pentru parcurile de retail prime.

CBRE estimează o încheiere de an extrem de dinamică și premise excelente pentru 2027. Pipeline-ul de tranzacții aflate în stadii avansate de negociere depășește în prezent 700 de milioane de euro și acoperă o gamă diversificată de active (logistică, retail, birouri, rezidențial și hoteluri). Sectorul hotelier este preconizat să înregistreze o revigorare puternică, cu mai multe tranzacții mari programate să se finalizeze între T4 2026 și T1 2027, confirmând interesul extins al investitorilor pentru piața din România.