Planurile unui vizionar

<p> <strong>Al doilea centru financiar al Londrei este impresionant. Interviul are loc in cea mai inalta cladire a complexului, One Canada Square, de 244 de metri, pana de curand cea mai inalta cladire din oras. Totul functioneaza dupa ceas. La receptie se stie de noi, la etaj ne intampina asistenta personala,  responsabila cu agenda lui Sir George. Are programul stabilit pe ore si pe minute. Interviul nostru a fost agreat cu patru luni inainte. Conform programarii, in urmatorul minut apare, degajat si amabil, George Iacobescu. Modest, ne spune ca dupa interviu pleaca la o expozitie la British Museum, unde urmeaza sa-l intalneasca pe Printul Charles, in calitatea sa de custode al muzeului. Deci, sa-i dam drumul:</strong></p> <p>  </p> <p> <strong>Care a fost cea mai mare tranzactie imobiliara din Canary Wharf care a avut loc pana acum si in ce an?</strong></p> <p> Practic, cea mai mare a fost in 2004, vanzarea cladirii Citi Group, de 100.000 mp, pentru valoarea de 1,1 miliarde de lire sterline, adica 1,3 miliarde de euro. Dar tranzactiile acestea sunt foarte mult legate nu numai de marimea cladirii, ci si de lungimea ISU, de chirie. Aici de obicei cladirile se inchiriaza pe cel putin 15 ani. Dar majoritatea se inchiriaza pe 25 si pe 30 de ani. Motivul acesta este o chestier traditionala in Marea Britanie, nu exista nicaieri in lume asa ceva. Este un obicei foarte bun pentru dezvoltatori. De ce se intampla asta? Pentru ca, pe vremuri, toate cladirile de birouri apartineau societatilor de asigurare care plateau pensii. Ele aveau nevoie sa stie ca pe urmatorii 25 sau 30 de ani au tot timpul un flux de bani care le vine in fiecare an. Si mai exista o caracteristica a chiriilor in Anglia: chiriile se revad, se reevalueaza la fiecare cinci ani, dar raman ori la valoarea la care sunt, ori mai cresc. Niciodata nu se duc in jos.</p> <p>  </p> <p> <strong>Adica si in timpul crizei chiriile au ramas la fel?</strong></p> <p> Da, au ramas la fel, nimic nu se schimba. Chiriile nu au legatura cu problemele companiilor.</p> <p>  </p> <p> <strong>Cat la suta din spatii sunt neinchiriate?</strong></p> <p> Canary Wharf este inchiriat aproape complet, in jur de 98%. Durata medie de inchiriere este de aproximativ 14,5 ani in cele 35 de cladiri de birouri.</p> <p>  </p> <p> <strong>Ce companie a inchiriat cel mai mare spatiu si care cel mai mic?</strong></p> <p> Combinat, Barclays si Barclays Capital sunt cei mai mari chiriasi din Canary Wharf, cu aproape 186.000 de metri patrati de spatii de birouri. Citi este urmatorul, cu aproape 150.000 mp. Interesant, cel mai mic chirias din Canary Wharf este a doua mare banca din lume: China Construction Bank ocupa doar aproximativ 500 de metri patrati. Noi asteptam mai multe companii chinezesti sa se extinda in Londra in urmatorii ani.</p> <p>  </p> <p> <strong>Care sunt cele mai mari proiecte pe care le aveti acum in constructie?</strong></p> <p> Am cumparat recent un teren de 35 de acri, unde vrem sa construim 450.000 mp. Vrem sa facem ceva deosebit, deoarece Canary Wharf a fost intotdeauna un centru de afaceri si practic aici ai cele mai mari banci din Europa, ori sedii mondiale, cum este HSBC, care este a doua sau a treia banca mondiala, sediul mondial al lui Barclays sau sedii europene cum este sediul pentru EMEA al lui Citi Group. Canary Wharf a fost facut pentru business, pentru institutii financiare. Pe acest teren cumparat o sa incercam sa facem ceva diferit. Vor fi multe apartamente, unele de lux, dar si apartamente sociale. Este un obicei foarte interesant in tara aceasta, cam jumatate din apartamentele pe care le vinzi/construiesti trebuie sa fie locuinte sociale. De exemplu, daca tu construiesti 100 de apartamente, trebuie sa faci in plus inca 50 de apartamente pentru oamenii saraci. Asa iti platesti datoria fata de societate. Astfel, o sa facem apartamente de lux, dar si pentru oameni saraci, si o sa facem si un cartier mai “funky”.</p> <p>  </p> <p> <strong>A fost o oportunitate sa cumparati acum, ati negociat mult timp?</strong></p> <p> Am negociat cam un an de zile. Aveam 25% din teren achizitionat si am cumparat celelalte 75% de la doi parteneri. Vrem sa schimbam putin natura, pentru ca si lumea s-a schimbat cu criza financiara, cu high-tech, o multime de elemente noi. Chiriasul cel mai important acum 20 de ani era Citi Group. Astazi, chiriasul cel mai important este Google. S-a schimbat natura ocupantilor, astfel ca si noi trebuie sa ne adaptam constructiile.</p> <p>  </p> <p> <strong>Au scazut preturile de constructie?</strong></p> <p> Au continuat sa creasca, desi a fost criza din 2008. Au crescut foarte mult pana in 2008, apoi au inceput sa scada, dar nu mai mult de 10%. Acum, incet-incet, cresc din nou. De ce? Pentru ca o multime dintre lucrurile pe care le construiesti nu sunt produse local, sunt produse mondial. Sunt doar cinci sau sase companii in lume care fac lifturi, cum ar fi Otis, Kone, Schindler sau Thyssen- Krupp. Acestia produc in toata lumea. Cand se fac in China 100 de cladiri de 50 sau 80 de etaje, ai nevoie de lifturi. Chiar daca in partea aceasta a omenirii care este Europa nu exista crestere (depinde ce se va intampla mai departe, mai ales cu euro), in restul lumii – in Brazilia, in India, in China – exista crestere. China creste anul asta cu 8,9% si sunt foarte nefericiti. Recesiune in China o sa fie cand aceasta tara creste numai cu 5%. Apoi, ai nevoie de ceea ce se cheama clouding, panouri de fatada. Sunt companii in China care fac fatade, dar nu sunt cele mai sofisticate. Fatadele cele mai sofisticate le face o singura companie din lume. Au cerere si preturile se duc in sus in functie de cererea pietei. Cat e lumea de mare, specializari sunt destul de putine pentru anumite lucruri. Si astea cresc pretul.</p> <p>  </p> <p> <strong>Dar exista o preocupare pentru spatiile ecologice in tot ceea ce construiti?</strong></p> <p> Noi incercam sa construim ecologic, ultimele cladiri pe care le-am facut sunt cele mai verzi din Londra. In curand toate acoperisurile or sa fie gradini, dar nu din cele cu putina, iarba cum ati mai vazut, o sa punem chiar parcuri pe cladiri. Practic, o multime de sisteme pe care le punem in cladiri sunt sisteme ecologice. De exemplu, captam toata apa de ploaie si o reciclam in  interior. Facem sisteme care produc impreuna si aer conditionat, si caldura. In loc sa ai sisteme separate, ai un singur sistem, care recicleaza energia. In plus, lifturile pe care le punem sunt cele mai sofisticate sisteme, care invata tiparul de miscare al oamenilor. Daca se stie ca la etajul 32 lumea pleaca la lunch la orele 12.30, lifturile stau pe la etajul 32.</p> <p>  </p> <p> <strong>Cu cat este mai scump sa construiesti ecologic?</strong></p> <p> Cam cu 10%, intre 5 si 10%. De exemplu, luam apa din rau si o reciclam ca sa racim. Asta am facut pentru unul dintre primele proiecte pe care le-am intreprins la New York, World Financial Center, in fata Ground Zero, spre rau; toate cele patru cladiri de-acolo si o gradina de iarna. Am facut un sistem care ia apa noaptea din rau, o pune sub cladiri, o tine si in timpul zilei o foloseste pentru aerul conditionat, apoi o varsa inapoi in rau. Intotdeauna ne-am preocupat de lucrurile acestea. Dar cladirile de acest tip, prin natura lor, cer energie multa.</p> <p>  </p> <p> <strong>Ce valoare au activele pe care le detine compania si in ce zona se afla acestea?</strong></p> <p> Acum, practic, in euro ar fi cam 6 miliarde. Majoritatea sunt aici si mai avem o cladire pe care o construim in The City, in The Square Mile. In cladirea asta am proiectat de exemplu ultimele  doua etaje cu doua gradini enorme, de 2.500 de metri patrati, una deasupra alteia, care o sa fie deschise pentru public. O sa fie singura gradina la inaltime unde publicul poate sa intre de pe strada, sa vina sa manance un sandvis, sa vada Londra. Acum reconstruim in zona London Eye, unde este Shell. Am cumparat tot terenul in jurul cladirii Shell si vom dezvolta acolo noua cladiri de apartamente si de birouri. Am avut cladiri si la New York, pe care le-am vandut.</p> <p>  </p> <p> <strong>In ce stadiu este proiectul Crossrail?</strong></p> <p> Crossrail este un tren, este un metrou, prima linie care o sa mearga in Londra de la est la vest. Sistemele astea de infrastructura iau o multime de timp. Am decis sa o construim noi inainte de a veni infrastructura publica. Nu am vrut sa asteptam ca guvernul sa o faca si atunci am incheiat o intelegere cu Gordon Brown (prim-ministru inaintea lui David Cameron). Am intrebat: cat te costa pe tine, guvern, sa faci aceasta statie, care are o lungime enorma (244 de metri)? Este exact cat marimea turnului acestuia dar pe orizontala, asta este statia.</p> <p>  </p> <p> Pretul bugetului guvernului era de un miliard de lire sterline. Am cerut sa ni se dea o sansa sa il redesenam noi, sa il refacem si apoi sa venim inapoi la guvern cu un pret. Neam decis sa facem noi statia, la 50% din pret. Am dat un pret fix de 500 de milioane de lire sterline si suntem aproape gata cu ea, in august anul acesta o inauguram. Dar intreaga linie se deschide in 2018, pentru ca merge pana la aeroportul Heathrow. Sunt 15 statii, noi facem doar o statie.</p> <p>  </p> <p> Este un exemplu de mandrie fata de ceea ce pot face oamenii nostri. Noi facem mult mai repede decat fac altii pentru ca avem echipele noastre de constructie, aici e totul facut in casa, incepand de la design, de la planning, la partea legala, la partea de finantare, la partea de inginerie, la partea de arhitectura. Sigur ca angajam arhitecti de afara, dar avem arhitecti inauntru. Dupa aia facem noi constructia, lucrarile de amenajare, apoi facem si intretinerea. Facem totul si cand faci singur, faci pentru tine, nu te speculeaza un contractor, tu cumperi totul, tu controlezi totul. Statia aceasta de aici, Crossrail, de exemplu, e gata in august, in timp ce daca o faceau altii, era de doua ori mai scumpa si era gata in 2017 – 2018.</p> <p>  </p> <p> <strong>Toate aceste proiecte sunt ideile dumneavoastra?</strong></p> <p> Nu, nu. Eu conduc compania. Dar am un grup de 20-30 de oameni inteligenti. Insa compania nu este enorma, sunt 200 de oameni, si tot timpul incercam sa venim cu lucruri noi, facem lucrurile mai ieftin, punem mai multa tehnologie, acesta e motivul pentru care sunt toate bancile acestea aici, deoarece puteau sa se duca in alta parte. Dar am oferit lucruri pe care nu le ofera nimeni. De exemplu, sub strada avem 6 metri de servicii, in care am pus tehnologie, comunicatii, electricitate, apa, gaze pentru urmatorii 100 de ani. Nu a mai facut nimeni asta. In momentul in care vine cineva de talia Barclays sau Bank of America si zice: “Avem nevoie de cele mai sophisticate birouri”, noi le avem deja. Incercam sa facem cladirile simple pe din afara dar foarte sofisticate pe dinauntru.</p> <p>  </p> <p> <strong>Cat de conectat mai sunteti acum cu Romania?</strong></p> <p> Nu asa de mult. Am fost de multe ori in tara, m-am vazut cu oamenii de la conducere, dar… Sunt convins ca si acolo sunt o multime de oameni destepti si o multime de oameni intreprinzatori care nu pot sa ridice capul din cauza diverselor paturi de birocratie si de oameni care iau mita. Dar asta pentru ca romanii sunt un popor de oameni foarte cumsecade. Alte popoare nu ar tolera chestia asta. Dar romanul este atat de cumsecade, ca poti sa pui pe el o multime.</p> <p>  </p> <p> <strong>Dar nu vi s-a cerut sfatul in vreun proiect?</strong></p> <p> Nu asa mult. Au fost aici toti conducatorii, prim-ministrii, Nastase, Geoana, Tariceanu si asa mai departe.</p> <p>  </p> <p> <strong>Au venit sa va cunoasca sau sa va curteze?</strong></p> <p> Au venit sa ma cunoasca, sa se uite la proiectul acesta ca la o experienta, dar nu a iesit nimic din asta. Pentru ca este un exemplu extraordinar. Zona aceasta a fost una dintre cele mai sarace din tara, aici au fost docurile vechi, iar Margaret Thatcher si Michael Heseltine au creat aceasta zona pentru dezvoltare. Este un exemplu fantastic de cum poti sa aduci la viata o zona. Aici a fost inima imperiului britanic in termeni de comert. Aici veneau toate vapoarele din imperiu. Lucrau 75.000 de oameni. Dar, in anii ’60, s-au intamplat cateva lucruri: o multime dintre produse au inceput sa fie facute mai bine in India, China, au aparut containerele, deci nu a mai fost nevoie sa vii aici, se puteau descarca vapoarele in larg, si sindicatele au fost distruse de Margaret Thatcher. Atunci, zona asta a murit complet si incet-incet s-a ajuns la ce s-a facut aici. Dar exista un model, pe care pot sa il foloseasca multe alte tari sau orase.</p> <p>  </p> <p> <strong>Canary Wharf e listata la bursa? Care sunt actionarii principali?</strong></p> <p> Da. E listata pe bursa. Prima oara a fost listata in 1999 si apoi a fost relistata in 2004, sub numele de Songbird. Este listata, dar practic actionarii principali sunt Morgan Stanley Real Estate Fund, fondul suveran al guvernului Chinei (cea mai mare investitie facuta de chinezi in Marea Britanie), fondul suveran al Qatarului si un mare business de la New York, care apartine unei familii. Este listata, dar 70% apartine unui club de investitori. Este listata pentru ca trebuie sa fii pe bursa. Complexul genereaza venituri de aproximativ 250 de milioane de lire pe an.</p> <p>  </p> <p> <strong>Spuneati in 2008 ca am trait o criza de amploare si ca ar urma sa se incheie in 2011. Suntem in 2012 si am intrat in zona crizei datoriilor.</strong></p> <p> E alta criza, eu am spus ca acea criza se termina. Am avut o criza economica, asta este o criza politica. A fost o criza economica, creata de banci si de greseli. Lehman, care s-a prabusit, a fost chiriasul nostru si cladirea lor am vandut-o anul trecut celei mai importante banci de investitii din lume, JP Morgan, care se muta acum in Canary Wharf. Lehman nu era o banca mare, era o banca mica. Din pacate, din cauza instrumentelor derivate s-au intamplat lucrurile, iar Henry Paulson, seful Trezoreriei americane de la acea vreme, nu si-a dat seama care este efectul prabusirii. Dar criza economica s-a terminat. Acum a inceput o criza politica, geopolitica si economica. Eu vreau sa fiu optimist, sper, dar nu vad niciun scenariu in care Grecia sa evite falimentul.</p> <p>  </p> <p> <strong>Cum vedeti rezolvarea crizei zonei euro?</strong></p> <p> 2011 a fost anul in care euro a trait periculos, iar 2012 va fi anul in care cetatenii se vor pronunta cu privire la moneda unica. Guvernele din zona euro vor sa salveze moneda unica si cetatenii vor decide daca sunt de acord. Unii deja au votat pentru schimbarea guvernelor lor, in Irlanda, Portugalia si Spania. Francezii par gata sa il schimbe pe presedintele Sarkozy in mai, desi nu par gata sa aleaga un candidat socialist neexperimentat. Politicienii trebuie sa isi convinga oamenii din tarile lor ca o dizolvare a euro ar fi mai periculoasa decat reformele dureroase care deja sunt in derulare. Este aproape imposibil sa vedem un scenariu de deznodamant in care Grecia sa evite falimentul. Principala preocupare este daca acesta va fi unul controlat sau unul necontrolat. In ciuda acestor lucruri, sunt optimist si cred ca Grecia va depasi aceasta situatie incurcata. Consecintele falimentului sunt prea mari. Germania nu vrea sa vada zona euro destramandu-se si este posibil sa o ajute, dar probabil va cere ceva la schimb din Grecia, Italia, Portugalia si Irlanda: masuri foarte drastice necesare pentru ca aceste tari sa isi puna economiile nationale in ordine.</p> <p>  </p> <p> <strong>Cand credeti ca economia se intoarce la crestere?</strong></p> <p> Statele Unite au inceput sa arate semen de recuperare, dar vor trebui sa se zbata pentru a atinge o crestere economica de 2% anul acesta. Brazilia, care este cea de-a sasea economie mare a lumii, are o prognoza de crestere de aproximativ 2-3%. Austeritatea continua in zona euro o sa impiedice cresterea economica globala. Singura cale de a creste este de a reduce cheltuielile care nu sunt necesare si de a directiona banii catre crearea si stimularea de noi industrii, noi locuri de munca si infrastructura.</p> <p>  </p> <p> <strong>Cum vedeti economia Marii Britanii?</strong></p> <p> Guvernul britanic prognozeaza o crestere de 0,6% in acest an, totusi exista un consens al altor economisti ca aceasta crestere va fi ceva mai mica. Marea Britanie beneficiaza de o credibilitate extrem de puternica pe pietele internationale si de abordarea stabila si serioasa a  managementului financiar de catre Ministrul de Finante si de catre Primul-Ministru. Pietele au incredere ca guvernul va face ceea ce este necesar pentru a reduce deficitul si acest fapt se reflecta in ratele dobanzilor.</p> <p>  </p> <p> <strong>Dar in Romania?</strong></p> <p> Cred ca in Romania exista un mare contingent de companii mici si mijlocii care sunt talentate si gata sa ofere servicii de calitate. Pentru a le ajuta, guvernul ar trebui sa se preocupe de  reducerea birocratiei si eradicarea coruptiei. In Romania nu exista adevar complet. Exista numai bucatele de adevar, nimic nu e complet rau si nimic nu e complet bun. Din punct de vedere economic, Romania si-a indeplinit obligatiile. O tara nu poate sa consume mai mult decat produce. Fiecare tara trebuie sa traiasca prin mijloacele proprii. Romania, din punctul de vedere al FMI, si-a facut datoria.</p> <p>  </p> <p> Problema pe care o vad in Romania este ca a produs saracie. Nu imi permit sa dau sfaturi, pentru ca traiesc aici si nu e fair, dar cred ca s-a produs o schimbare de placi tectonice, pentru ca lumea merge intr-o directie, iar partidele in cealalta. Partidele au pierdut din vedere ce se intampla, au pierdut legatura cu omul de pe strada. Guvernul trebuie sa fie in austeritate, trebuie sa dispara spaga, trebuie sa dispara birocratia. Omul de pe strada nu s-ar supara ca i se reduce salariul daca ar sti ca totul este egal deasupra, in societate. Toti trebuie sa sufere la fel. Se fura in Romania, se fura si in Anglia. Dar in Anglia se fura individual, in Romania se fura colectiv. Sunt zeci de mii de oameni care ar vrea sa faca businessuri, dar nu le fac pentru ca stiu ca nu pot sa treaca prin birocratie, stiu ca trebuie sa dea spaga la fiecare pas si atunci sunt doborati.</p> <p>  </p> <p> <strong>Aveti multi romani care lucreaza in Canary Wharf, mai aproape de dumneavoastra?</strong></p> <p> Am un numar de romani si toti sunt foarte buni. Adevarul este ca numarul de romani care cauta serviciu in Canary Wharf este mai mare decat numarul de salariati pe care-i am. Nu exista atatea joburi. Daca as da afara pe toti oamenii si as lua romani si tot nu as putea sa fac fata.</p> <p>  </p> <p> <strong>Ati dat oameni afara acum, cu criza?</strong></p> <p> Nu, nu am dat afara. Numarul salariatilor este exact acelasi care a fost si acum doi ani. In perioada de criza incercam sa tinem toti oamenii, pentru ca atunci cand se schimba economia si ai nevoie de oameni, te costa mult mai mult sa angajezi oameni si sa ii specializezi din nou.</p> <p>  </p> <p> <strong>Cum ati reusit in Marea Britanie?</strong></p> <p> Unul dintre lucrurile care separa Marea Britanie de cele mai multe locuri este toleranta. Societatea britanica tinde sa aiba o intelegere a culturilor diferite, in timp ce se straduieste din greu sa isi pastreze mostenirea. Marea Britanie este, in general vorbind, o meritocratie unde munca serioasa si talentul sunt recunoscute practic in orice companie.</p> <p> <strong>Cum descrieti rolul pe care il aveti la Muzeul Britanic?</strong></p> <p> Un fapt interesant legat de numirea mea ca si custode al British Museum este ca a fost ultima numire semnata de Tony Blair ca Prim-Ministru al Marii Britanii. Rolul meu la British Museum este foarte important pentru mine. Importanta muzeului inseamna ca are o responsabilitate de a prezerva nu doar “comorile” englezesti, dar si cele ale fiecari rase sau religii din intreaga lume. Actul constitutive al British Museum cere custozilor sa fie responsabili pentru “tot globul”. Nu ma pot gandi la un mai bun ambassador pentru pace intre diferitele culturi decat British Museum. Sunt foarte onorat sa fac parte din conducerea lui.</p> <p>  </p> <p> <strong>Care sunt pasiunile dumneavoastra?</strong></p> <p> Prima si cea mai importanta pasiune este familia mea: sotia, fiica, nepotul si ginerele. In afara familiei, sunt interesat de jazz, opera, dar si de clubul de fotbal Chelsea.</p> <p>  </p>