Alternative la Prima Casă

Chirie sau rată? Pentru mulți, răspunsul la această întrebare a fost un credit prin programul Prima Casa, în cadrul căruia rata lunară era la nivelul chiriei. Ce faci însă când plafonul alocat programului se epuizează?

Anul acesta, interesul pentru programul guvernamental a fost amplificat de discuțiile pe marginea Legii privind darea în plată, perioadă în care băncile au crescut avansul cerut pentru un credit ipotecar standard. BCR, spre exemplu, a epuizat plafonul alocat pentru Prima Casă în doar o lună, iar Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (FNGCIMM) anunța la sfârșitul lunii mai că programul guvernamental a atins un maxim istoric al solicitărilor de garantare, fiind înregistrate zilnic peste 600 de noi solicitări.

După ce legea privind darea în plată a fost amendată de Curtea Constituțională, unele dintre bănci au revenit cu avansul standard la 15%, dar au păstrat mai multe condiții, precum cumpărarea de locuințe doar în orașele mari, unde piața imobiliară este mai dezvoltată, sau rambursarea creditelor pe perioade mai scurte de timp.

BRD a lansat creditul La Casa Mea tocmai pentru a oferi consumatorilor o alternativă mai avantajoasă la creditul Prima Casă, dar și anticipând încheierea programului guvernamental, strategia Ministerului Finanțelor prevăzând diminuarea graduală a fondurilor alocate plafonului de garantare în următorii cinci ani. Valoarea finanțării care poate fi obținută este între 10.000 și 100.000 de euro, echivalent în lei, pe maximum 30 de ani, iar avansul minim solicitat este de 15%. Dobânda este calculată folosind formula ROBOR la 3 luni + 2,25%, produsul fiind adresat exclusiv clienților care încasează sau urmează să încaseze venitul în cont BRD, pe toată durata creditului. Creditul BRD este mai flexibil în raport cu creditul Prima Casă: suma obținută este mai mare (echivalentul a 100.000 euro față de sume cuprinse între 57.000 și 71.250 euro), planificarea achiziției nu depinde de disponibilitatea fondurilor alocate de stat, iar termenul de finanțare se scurtează semnificativ. Dezavantajul comparativ cu creditul acordat prin programul guvernamental este însă avansul mai mare, de 15%.

Și Bancpost a lansat în luna iunie o alternativă la Prima Casă – creditul Casa la Fix. Dobânda percepută este de 2%, la care se adaugă ROBOR la 3 luni. Valoarea finanțată este de maximum 250.000 euro, echivalent lei, iar avansul minim solicitat începe de la 15%. Clienții primesc preaprobare financiară în termen de 24 de ore, iar evaluarea imobilului este gratuită. Spre deosebire de creditul BRD însă, cel al Bancpost este destinat și celor care mai dețin o locuință, nu doar pentru prima casă cumpărată.

Banca Transilvania are ca alternativă la Prima Casă Creditul imobiliar – ipotecar, cu un avans începând de la 15%, în funcție de destinația achiziției, valuta creditului și valuta în care sunt obținute veniturile. În ceea ce privește costurile, pentru un credit în lei, dacă veniturile sunt primite într-un cont BT, dobânda este de 4,29% (ROBOR la 6 luni + 3,25 puncte procentuale), față de dobânda standard de 4,79% (ROBOR la 6 luni + 3,75 pp).

Creditul Casa Mea de la BCR are o dobândă începând de la 4,65%/an fixă în primii 5 ani, ulterior variabilă, formată din RO­BOR la 6 luni + 2,7 pp (cu 0,3 pp redusă față de dobânda stan­dard a băncii, la încasarea venitului în cont curent BCR). Avansul minim este între 15% și 25% din valoarea investiției în funcție de localitatea în care este situat imobilul.

Creditul imobiliar Casa Ta de la Raiffeisen Bank are o dobândă fixă pe 7 ani, de la 4,20%, dacă salariul este încasat pe card Raiffeisen Bank. Avansul este minimum 15%, iar creditul poate fi folosit pentru achiziție, renovare sau construirea unei locuințe, dar și pentru cumpărarea unui teren.

Minimum 15% este și avansul pentru Creditul Imobiliar pentru Achiziție Locuință de la UniCredit. Pentru un credit în lei, dobânda este 4,65% (dobânda variabilă 4,50% formată din ROBOR la 3 luni + marja fixă 3,64%). Banca acordă acest tip de credit în euro doar clienților care au venitul în euro.

ING cere un avans minim de 15% pentru creditul ING Ipotecar, însă costurile depind de valoarea creditului. Pentru ING Ipotecar cu valori acordate mai mari de 400.000 de lei, dobânda este de 3,32% pe an, dacă se încheie o asigurare de viață de grup la NN Asigurări de Viață (marja fixă 2,45% + ROBOR la 3 luni), 3,62% pe an fără asigurare de viață (marjă fixă 2,75% + ROBOR la 3 luni). Pentru ING Ipotecar cu valori acordate mai mici de 400.000 e lei, dobânda este 3,62% pe an, cu asigurare de viață (marja fixă 2,75% + ROBOR la 3 luni) și 3,92% pe an fără asigurare (marja fixă 3,05% + ROBOR la 3 luni).

Avantaje și dezavantaje

Valentin Lazea, economistul șef al BNR, crede că programul Prima Casă a avut un rol modest din punct de vedere social, analiza caracteristicilor debitorilor după venit indicând o utilizare limitată a programului de către debitorii cu venituri reduse, similară situației existente în cazul creditelor ipotecare standard. „Singurul aspect social pe care acest program îl asigură este un acces mai mare al persoanelor tinere la achiziționarea unei locuințe, ponderea debitorilor cu vârste de până în 35 de ani fiind mai mare în acest caz”, arată Lazea, într-o analiză privind intermedierea financiară publicată pe sie-ul băncii centrale. Prima Casă a avut însă un aport semnificativ la activitatea de creditare a populației încă de la lansarea acestuia, în iulie 2009. Pe parcursul derulării programului, ponderea creditului ipotecar în total credit acordat populației s-a du­blat (de la 25% în 2009 la 52% în octombrie 2016). Creditele acordate prin acest program reprezintă o pondere importantă a fluxului nou de credite. În prezent, creditele acordate prin programul Prima Casă totalizează 33 de miliarde lei, echivalent cu 4,5% din PIB, septembrie 2016. Pentru anul 2017 volumul de credite nou-acordate, conform plafonului de garanții aprobat, este de 5 miliarde de lei.

Valentin Lazea consideră însă că, în condițiile în care activitatea pieței creditului s-a reluat și chiar se apropie de o evoluție care ar putea pune probleme din punctul de vedere al stabilității financiare, continuarea programului Prima Casă ridică probleme privind eficiența efortului bugetar. „Mai mult, poate produce distorsiuni în mecanismul de piață, băncile nefiind impulsionate în dezvoltarea de produse de creditare ipotecară cu risc redus în condițiile existenței acestui program care asigură un cost semnificativ mai mic datorită garanției de 50 la sută oferite de către stat”, mai spune economistul.