Piaţa imobiliară din oraşul Otopeni

De Mihai Pătrulescu, Head of Strategic Analysis, Colliers Internaional

Activitatea pe piaţa imobiliară din oraşul Otopeni a accelerat în mod remarcabil pe parcursul ultimilor ani, în special datorită proiectelor rezidenţiale. Comparativ cu alte localităţi din județul Ilfov, oraşul Otopeni beneficiază de un acces foarte bun. În 2015 a fost inaugurat pasajul subteran de la Piaţa Presei, ceea ce a uşurat semnificativ intrarea în Bucureşti de pe DN1. De asemenea, extinderea bulevardului Pipera a oferit o nouă soluţie pentru o mai bună fluidizare a traficului la ieşirea din Capitală pe această direcţie. În aceste condiţii, observăm o extindere a activităţilor de construcţie dintre Tunari şi Otopeni, în special pentru proiecte de vile. Interesul în creştere pentru proiecte rezidenţiale este reflectat şi de reluarea unor proiecte începute înainte de criză, dar care au fost anterior oprite din cauza condiţiilor de piaţă nefavorabile. De asemenea, foarte interesantă este și dezvoltarea unor proiecte high-end în această zonă, cum ar fi proiectul Amber Gardens. Extinderea reţelei de metrou în Otopeni va ajuta la îmbunătăţirea căilor de acces și, astfel, va susține cererea pentru proiecte rezidenţiale.

Totodată, extinderea reţelei de metrou ar putea crea o siner­gie puternică între Otopeni şi noile dezvoltări de birouri din zona Piaţa Presei Libere – Bulevardul Expoziţiei. Proiectul include stații de metrou în apropierea complexului co­mercial Băneasa și a aeroportului Henri Coandă. Ca urmare, acest proiect poate ajuta dezvoltarea unui nou pol de birouri ce va concura cu subpiețele deja existente: Floreasca – Barbu Văcărescu, Dimitrie Pompeiu, Piața Victoriei sau Centru-Vest.

Activitatea spaţiilor de birouri din Otopeni este în continuare concentrată pe deservirea firmelor care au nevoie de acces rapid la aeroportul Henri Coandă. În acest context, creşterea cererii pentru spaţii de birouri în zonă a beneficiat de creşterea traficului aerian. În 2016, aeroportul Henri Coandă a înregistrat un flux de 10,98 mi­lioane de pasageri (+18,3% în raport cu 2015), respectiv 108,2 mii de aeronave (în creştere cu 11,2% faţă de anul precedent). La un nivel agregat, numărul de zboruri din România a crescut cu 175% în perioada cuprinsă între 2009 și 2015, devansând toate celelalte ţări din regiunea Europa Centrală şi de Est.
Fără a lua în considerare firmele care au nevoie de acces rapid la aeroport, cererea pentru spaţii de birouri în zonă este limitată. Traficul în Bucureşti este în continuare foarte aglomerat, fapt pentru care orașul a fost desemnat recent cel mai aglomerat din Europa şi pe locul 5 la nivel mondial. În aceste condiţii, ultimii ani au dus la o schimbare de paradigmă în rândul companiilor și dezvoltatorilor de spaţii de birouri. Astfel, observăm o cerere tot mai puternică pentru spaţii de birouri cât mai bine conectate la mijloacele de transport public, ce pot oferi o gamă cât mai largă de servicii și facilități pentru angajaţi şi care beneficiază de certificări verzi ca mijloc de atestare pentru calitatea construcţiei. În acest context, spaţiile de birouri care se află în afara acestei scheme de cerinţe au avut de suferit.

În ceea ce privește sectorul industrial, oraşul Otopeni înregistrează un potenţial de creştere pe piaţa spaţiilor logistice şi industriale, dar condiţiile de piaţă nu sunt încă adecvate pentru o dezvoltare rapidă a acestui segment. Schemele logistice din România se bazează cu preponderenţă pe accesul la autostrăzi, fapt evidenţiat de dezvoltările de la Km 13 sau Km 23 de pe autostrada A1. De asemenea, regimul de înălţime impus de apropierea de aeroport şi disponibilitatea limitată a terenurilor descurajează cererea pentru dezvoltări industriale sau logistice în această zonă. În continuare, proiectele industriale şi logistice din Otopeni rămân axate pe industria uşoară sau pe spaţii logistice de dimensiuni reduse care au o legătură apropiată cu traficul de pe aeroportul Henri Coandă.

Privind în perspectivă, dezvoltarea proiec­telor rezidenţiale din zonă se va reflecta cel mai probabil şi în noi scheme de retail şi entertainment. Zona Băneasa – DN1 are avantajul de a fi deja bogată din punctul de vedere al segmentului de retail, iar accesul rapid la Băneasa Shopping City face puţin probabilă dezvoltarea unui centru comercial de dimensiuni mari. Cu toate acestea, există o nevoie continuă pentru restaurante şi scheme de divertisment sau educaţie.